楼市杀手频现谁在抄底北京楼市

主持人：我们看到北京的房地产市场；一方面开发商敢于在眼下“不明朗”的楼市中做出此番“无理由退房”承诺，寄希望于对市场刚性自住需求和投资需求产生“引力”，以打破楼市的观望状态，加快楼盘销售量，使售楼回款资金增加，解救开发商暂时出现资金链亏空难题。另一方面，江浙地区的一些民间私募资本也开始把目光瞄向了急需开发资金的项目，抄底资金跃跃欲试，“楼市杀手”频频显现。是谁在抄底北京楼市呢？

穿着一身休闲装的夏航，十五年前进入地产圈，如今他看准开发商资金紧张，打起了为开发商放贷款托管楼盘的主意，刚在上海与陈先生合计完就匆匆赶到了北京。半个小时他就搞定了一笔楼盘托管生意，

项目托管人夏航：我生活也生活在这附近，对这边反正比较熟悉。在北京做一些开发收购工作的时候，我就一直比较关注这一部分，东面这一部分，这里拐过去，就是我们这个项目。

夏航坦言：之所以能快速谈成这个项目托管，原因是这个楼盘成交量少，售房回款资金下滑导致开发商资金链紧张，在售楼处记者见到原项目销售总监李晓兵

原项目销售总监李晓兵：国家他出台了一些政策，然后紧缩银根，然后整个是把握资金的流向，然后这一块的话，都严重地影响了各个开发商的一个资金上的一个计划，因为你像我们这个项目的话，我们目前投入了大约五个亿，整个基本上都是我们的自筹资金，这样的话对资金运作能力差的企业，就是带来致命性的影响，

李晓兵说：三百多套公寓项目是2007年4月开盘，当时北京的楼市销售很旺，有一家外资集团找上门来希望整栋收购。可谁知到了2007年下半年，由于紧缩银根政策的实施，他们这个外资整收购计划只好搁浅。

原项目销售总监李晓兵：当时的价格我们定的就是比较高，因为当时市场也还可以，定的大约是在两万三千八左右，然后我们是07年的七、八月份，算是我们的黄金时段，但是那会儿我们错过了，那会儿我们跟新加坡有一个集团，在谈整(体销)售，整个把销售就停下来了。

李晓兵遗憾地说：去年的楼市变化太快了，一转眼9.5亿元的税前销售收入就被蒸发了，

原项目销售总监李晓兵：我可以稍微地透露一下，当时他说的，就是我们税前的话是9.5亿元，整个税前9.5亿元。应该是在27500元左右，27500元每平米。

眼看着煮熟的鸭子就这样飞了，地产商们真是后悔莫及。他们不得不选择托管这种方式，来解决资金周转的难题，希望度过今年这夏日里的“严冬”。那么，夏航为什么会在这个时候来接盘托管呢？

项目托管人夏航：常规的开发商的融资渠道都是通过银行借贷，对吧，通过土地的抵押，或者在建工程抵押，或者是期房的抵押来完成的。那么在这些过程当中，前期的开发商可能都做过，但后期的资金还会出现问题的话，那么去年对外资的一个管控，房地产的管控，又把开发商在外资融资的愿望给破灭了，那么这个时候他们可能目标就转向一些民间的资本，这个时候我觉得我们的机会就来了。

在夏航看来，投资楼盘托管，运用快速销售套现的模式，来实现短期内的投资回报。杀价是实现快速套现的重要手段。而换来这份杀价权力的，恰恰是他们支付给开发商弥补现金亏空资金，同时在楼盘销售利润上实行三七分成，楼盘售完合同终止。

项目托管人夏航：第一笔注入资金是五千万元，那么我们借以托管他所有的物业，根据12个月左右的一年的一个销售期，我按照分期付款的形式，由我来支付给他。那么我资金的获取渠道，一个是投资人的渠道，另外一个主要渠道后续的渠道是市场的渠道，市场的渠道可能我平均一个月算了一下，大概是五六千万的一个回款，如果我做不到的话，我可能还要再注入资金补足这个不足的回款，首先我们前提是要保证我们的合作伙伴持有一个固定的现金流的回报，

夏航说：正是这样的市场操作模式，让开发商放弃“死扛”，而将楼盘交给他们托管销售。用5千万元的先期投资，就搏得了这个项目的定价权和销售权。夏航将原来开发商定的28000元/每平米的房价调整到20008元/每平米起。用以达到快速销售楼盘实现投资回报。

项目托管人夏航：我们资金注入有些是短期的，短期的回报要求不是太高，那么能让房价回归到一个比较理性的一个价格。这同时我们的购房者，老百姓也能够买到他们比较称心如意价格的一个房子

夏航说；现在借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。并不是他们一家在抄低楼盘，国内许多民间资金都在寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，来抄底楼市。

项目托管人夏航：应该说这个机会就是现在调控期间是最好的机会，开发商纷纷资金短缺的情况下最好，如果市场有回暖，或者是已经开始回暖的话，我想这种方式是不太合适的。因为发展商毕竟还是发展商。当他一切都好的的时候，大家都会好了伤疤忘了疼。

北京东四环边的小区内，一个名叫“拐点书吧”的地方，经常吸引一些北京地产界业内人士，特别是临近年底，他们都在关注今年楼市最后一个卖季---“金九银十”。

新浪房地产频道主编杨熙：我们所谓的金九银十来卖这个房子。那在这个时候，可能是他最好的，也是2008年唯一的卖房的好时机，他这个时候再不卖的话，那他就到年底了，到年底的时候他就必须付工程款，地价款，所以房地产企业有这个年关难过。

如果说去年地产商都在忙着烧钱圈地的话，今年他们则在为没钱买粮犯难。

国资委研究员徐东华：这一年扩张最快，投资量最大的房地产商是最难受的，如果这一年，应该讲适当放慢了脚步，维持稳定下来，把自己的产业通过瘦身这个房地产商是好过的，所以这种情况下恰恰是房地产行业抄底、兼并、重组的好日子。

地产商勒紧裤腰带过日子，倒给缺乏投资渠道的其他资金提供了新的出口。

楼市杂志出品人蔡鸿岩：跟我接触的有好多家，现在在寻找这些开发商资金链很紧张的，或者销售不畅的，企业运营存在压力的这种开发商，接他的楼盘，这是一个各种民间的资金非常大，江浙的，山西的这些煤矿矿主的资金，现在很多这种民间的资金在寻找这样的投资项目。

在这样一个乱花渐欲迷人眼的时期，全国地产到底是个什么情况呢？

国资委研究员徐东华：比如我说在北京吧，同样的城市，它主环区，二环，三环，它的房价并没有下降，但是四环五环房价在下，比如像深圳，应该讲外环这块儿，关外这块儿下降得比较厉害，但有些地方并没有下降幅度那么大，它只是回到了原来涨幅的一半，但现在很多三线城市，四线城市，甚至很多二线城市，房地产它在涨，所以这样的话，我们就是看到，一方面宏观调控在这里头起到了对房地产涨幅的抑制程度，但是另外一方面，房地产的需求，它这种投资冲动，还是有的，大概消费者持币观望这个情绪还是有。

结束语：

国家发改委和统计局发布数据显示，7月，北京期房住宅网上签约不足5000套，同比下滑62.5%。上海住宅成交，创下三年来同期最低纪录。深圳是70个大中城市中，唯一房价普跌的城市。前些年，房价就像匹脱了缰的野马。给他紧紧缰绳，也免得他误入歧途。楼市也借此降了温。消费者观望成为了2008年的主基调。如果说去年的房地产市场，是土地为王，那么今年土地已经不是最重要的了，对于地产商来说有钱才是最重要的。地产商的日子过得怎么样，也直接决定着房价的走势，希望我们的节目能对您判断目前的房价有帮助。