四、住房周期：房地产业将面临较长时间的调整

作为中长周期，住宅（建筑）周期对经济波动也有较大影响。房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系。目前，房地产已经成为我国重要的支柱产业，房地产业增加值占GDP比重超过5%，据有关测算，我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为1.416单位 。

1、房地产周期属于中长周期，收缩期持续时间较长

1870年至今，美国房地产业经历了8次完整的周期性波动，平均波长17年，扩张期平均8.4年，收缩期平均8.5年，两者比例接近1：1。与美国相比，日本房地产周期较短。1956年以来日本房地产业经历了6个完整的周期，平均波长8年，扩张期平均3.8年，收缩期平均4.2年，两者比例为1：1.1 。

1990年以来，我国房地产业经历了两轮长周期：一是1991-1999年，波长达9年的周期，其中，扩张期为1991-1993年，持续时间3年；收缩期为1994-1999年，持续时间6年。二是2000年至今，仍未完成的周期，扩张期为2000-2007年，持续时间8年。受政府信贷政策和住房政策调整的影响，两轮长周期内还分别含有一个短周期。其中，受1998年政府推出住房制度改革的影响，在第一轮长周期的收缩期内包含了一轮短周期波动（1996-1999），受2003年政府推出对房地产紧缩型调控的影响在第二轮长周期的扩张期也包含了一轮短期波动（1999-2005）（见表3）。总体来看，我国房地产长周期变化和宏观经济周期走势基本一致，但在时间上较经济周期略有滞后，波幅要大于经济周期的波幅。

表3：1990年以来中国的房地产周期（波谷-波谷）

注：依据国家统计局公布的国房景气指数波动情况划分

从以上分析可得出以下结论：一是房地产周期是中长周期，收缩期与扩张期近似，扩张期越长，收缩期也相应越长。二是按照经验，美国2006年开始的房地产收缩期会持续8年以上，截至目前，美国房地产已经调整了3年多时间，短期内还无法迎来复苏。三是按照规律，中国房地产长周期的收缩期将持续数年，自2008年以来，我国房地产步入调整，未来收缩期还会持续两年以上。四是我国房地产市场对政府宏观调控较为敏感，政策性因素加剧了房地产周期内的短期波动频率和幅度。

2、房地产“去库存化”任务严峻，拖累房地产投资增长

对于经历了十年市场化发展历程的国内住宅产业来说，面临严峻的“去库存化”任务。具体表现为一级土地市场库存“主动性积压”和二级住宅市场库存“被动性积压”。1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。如果按现有成交速度来测算，预计全国10大城市的新建住宅库存量需要未来大约10-12个月的时间才能基本消化出清 。