农民的土地承包经营权由六项具体权利组成，包括土地经营权、收益权、转让权、入股权、出租权和继承权。“这些权利农民现在都已经有了。”刘预计，抵押权也有望在这次全会后得到落实。

“土地流转并不是新鲜事物，是现有法律和政策允许并鼓励提倡的，问题是一直流转不起来。”刘福海认为，其原因除劳动力转移等制度性因素外，主要是农民没有完整永久而有保障的承包经营权。

“土地使用权的不完整，从现在看主要不是权利结构问题，而是承包的时间问题。”刘福海说，永续利用是土地这项生产资料所独有的特性，与30年的承包期不匹配，只有永包才能反映土地永续利用的价值。

刘注意到总书记在小岗村的讲话，“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，而此前的官方表述是“长期不变”，

“从长期到长久，一字之变，透露出中国土地政策的演进趋势。”刘乐观地预期，这离永久承包已经只隔一层窗户纸了。

而在社会广泛关注的宅基地流转问题上，郭书田预期可能会有所松动，原因是现在的政策对农民的束缚确实很严，这主要体现在下面三点：一户一房；不能流转；城市人不能在农村买房。

“一句话，农民的住宅不能抵押，也不能自由买卖，只能在村集体范围内有限流转。”郭说，这是城乡二元结构对宅基地用益物权的分割，与物权法一体保护用益物权是相抵触的。他预计，三中全会后农村宅基地的自由买卖仍将受到各种外部条件的限制，很难实现，但可望解决抵押权问题。

有专家也告诉记者，农村集体建设用地高达2.48亿亩，城镇建设用地只有5100万亩，此次是否会彻底给这2.48亿亩农村建设用地“物权化”，仍然存疑。

重庆综改是上限

中国土地勘测规划院副工程师邹晓云也向记者表示，农地政策改革将集中于对现有的试点政策进行梳理，不会有太大的突破。

邹晓云认为，重庆综改方案中所包括的土地试点政策已经是这次农地改革政策的“上限”，中央对农地制度改革的原则是维持农村土地承包关系稳定长久，保护农民利益。因此，“决定”可能只会出一些原则性、方向性的精神，具体农地制度改革还需要各个部门根据实际情况去摸索。

的确，展望此次三中全会土地改革前景，不能不提到重庆综改中的土地改革实践。

记者了解到，重庆市综改方案上报时期，其中关于土地产权改革的配套方案得到了国土资源部的支持。为了突破“宅基地换房”工作中置换出来的土地只能在项目区内封闭运行的制约，重庆市提出建立土地交易所，先以县为区域单位进行集体建设用地产权流转，然后逐步扩大到市的范围。

这对不少带着资金来重庆“种地”的投资商来说是个好消息，因为在没有统一的制度确立之前，重庆“土改”也多是各个区县自己在做，一些加入国土资源部集体建设用地使用权流转试点的区县做法也互不一致。而这些投资者获得土地信息的渠道，只能靠“找老乡打听”。

在重庆“种地”的浙江商人圈里形成了一个内部的信息交换平台，哪个县、区刚置换出了多少土地需要承包，哪里集体建设用地正在招商，都通过这个平台迅速传播。这些浙江商人获得消息后就会立即带着钱来到项目所在集体，参加投标竞争土地。

但这个流转限度却在国土系统引发很大争议。天津市国土资源和房屋管理局一位负责人告诉记者，国土资源部给各个试点地区的政策是“封闭运转”，农村宅基地等集体建设用地退耕后置换出来的用地指标，只能用于项目区的发展，包括可以招商引资等，但是不能跟城镇建设用地指标挂钩，那样就会造成城镇的无限扩大，甚至引起城镇圈占农村土地的现象。

目前，国土资源部已经对重庆市的土地交易所和“周转指标流转”试点进行了肯定。

所谓“周转指标”即是农村集体建设用地城乡统筹工作中置换出来的集体建设用地指标，目前这个指标由国土资源部直接分配和管理，试点项目单位负责，但是重庆市提出可以将这个指标进行流转交易。