上海市场

据美联物业全国市场研究中心提供的市场调查，上海在“五一”期间的一手推盘频率高于深圳；促销手段较多，打折幅度在96%~97%。期间；一手成交的平均面积高于二手平均面积，以超过100平方米的中大户型为主，二手以90平方米以下的为主；二手集中在内环线以内，一手成交量与2007年同期持平，热点区域有所转移，以普陀区、长宁区为主；带学位物业成交较多；总成交额主要集中在200万元以下。

3月中后旬出现投资客

中原(中国)董事副总经理陆成分析，五一期间二手物业成交与三、四月相比略有放缓，回落10%~15%。

三、四月份上海高中低端物业的成交都很畅旺，原因一是来自去年积压的购买力；二是银行积极放贷。过去的2、3月份是刚性需求，楼价相对较低，自3月中后旬起，市场上开始出现换楼客和投资客。

由于“五一”之前市场中的笋盘已被积极成交，“五一”放盘比年初价格高5%~10%，买家尚未有立即接受的能力；其次，个别银行态度比较保守，导致即使是无须借贷的买家亦静观银行态度，期望楼价能再有所下调。

看楼客未减业主心态变强

不过陆成认为二手市场价格没那么快出现再一次下调，主要是看楼客从未减少，业主心态变强，楼价无下跌压力；何况市场上甚至出现了“反价潮”，加价幅度在10万~20万元之间(总楼价500万元左右)。

因此，他判断只要银行无明确控制措施，5月份上海楼市将平稳维持高成交量。

楼价短期上升或导致“怪圈”

从每一年的市场规律看，上半年银行贷款比例偏大，自然带动购房气氛；而下半年比例较小，购房者相对倾向谨慎。中原(中国)董事副总经理陆成认为，这极有可能影响下半年楼市的成交情况，而具体情况还需观望银行和各地政府的具体态度。

虽然大部分潜在买家都相信各地楼市仍有不同程度的价格下跌空间，但市场人士并不同意这观点，认为未能看到价格下跌压力；有观点甚至认为楼价有缓慢上升的机会。中原地产研究中心瞿安新认为，近期市场成交活跃，很大程度是因为双方协商价格达到博弈的平衡，以及税费下调，几大城市的中心区域楼盘价格并没有实际性下调。

不过，他认为不要期盼市场价格在短期内出现上调。一旦楼价出现上升，可能导致更大的市场风险：当供求双方价格差距再度拉开，就会影响成交结果；价格往上走，就会导致成交量下跌，并持续一段时间直到价格重新下调。广州楼市在“五一”过后成交活跃程度放缓，令市场担忧是否因为进入了上述的“怪圈”。

有行内人士提出，要视乎本周五即将举行的广州房博会上几大主流发展商的态度。一旦他们决定不升反降，对市场成交将有极大的促动。 (林琳、张忠安)