新时期的“住有所居”目标，包含三个层次的含义。

　　1、要进一步完善廉租房等低端保障体系。

　　实现“人人有房住”是“住有所居”的最基本含义。完善低端政策性保障住房是实现“人人有房住”的最重要途径。在“十一五”期间，从2007年国务院24号文件“扩大廉租房覆盖范围”到2008年“扩大内需”中加大廉租房建设力度，我们估计，到2010年，县以上城市普遍建立廉租房制度、城镇户籍居民“应保尽保”的目标可以初步实现，林区矿区等特困地区的集中救助可以取得明显效果；再经过“十二五”的一个中期过程，城镇户籍居民中住房严重困难的家庭所占比重可能缩小到一个相对常态的1%左右(即200万户左右)，大规模廉租房建设可能会告一段落。但这并不意味着低端群体的住房保障已经实现了全覆盖，从国际经验看，最终解决最后1%住房严重困难家庭“有房住”的问题需要的时间一般比较长，可能仍需10年左右。考虑到我国农村人口向城镇快速聚集的基本国情，如果把常住人口的低端保障也包含进来，到2020年前，我国廉租房层次的低端保障住房建设仍需保持在一定规模。到2020年，城镇低端住房保障目标应为基本实现包括常住人口在内的“应保尽保”，即最低收入且住房困难家庭，在政府的救助政策下，可以住上户均建筑面积30-50平方米左右的住房。

　　最低收入且住房困难户，指当时当地城镇居民中收入最低的10%家庭中人均住房建筑面积低于10平方米的家庭，这部分家庭的住房支付能力极弱，需要政府实施救助性的住房保障政策。2020年时，最低住房保障标准应当是对这一类家庭基本做到“应保尽保”，全部通过廉租住房解决居住问题，对其中拥有产权房的家庭，可实行反向递减补贴。其中“应保尽保”的含义是符合上述条件的家庭，即时可解决，无需轮候。

　　考虑到未来11年间我国仍将处于农村剩余劳动力向城镇转移的高潮中，到2020年时，依地区不同，城镇常住人口中这类家庭所占比重仍将保持在4%-8%左右。

　　从满足最低收入家庭基本住房需要出发，考虑家庭代际、性别和人口等因素，我们建议，最低住房保障水平可定为每户建筑面积30-50平方米。

　　2、资源配置要贯彻适度改善优先的原则。

　　目前在发达国家的基本状况是，人口在城乡之间的分布结构已经基本稳定，城镇住房存量资源总量已经能够满足全体居民的基本住房需求；每年的市场需求主要取决于旧房自然更新的比例和经济景气状况影响下的居民更新年限变化。而我国的一个基本国情是，从低端到高端的几乎所有群体都处于对住房的“饥渴期”。通俗说就是，我国“买得起房”的家庭所占比重远低于发达国家，但需要购房或打算购房的家庭所占比重则远高于发达国家。

　　从我国过去10年的投资能力、建设规模、资金供给等方面因素看，要让这些需求全部得到满足，至少需要20年左右的周期。也就是说，每年只能有5%左右的家庭得到改善。这就存在着一个哪些家庭优先改善的问题。

　　我们强调，未来十余年的发展过程中，在资源配置中继续贯彻适度改善优先的原则，让脱困型、适度改善型需求优先于享受型、奢侈型需求得到满足，这是“住有所居”的题中应有之义。

　　在“十一五”期间，我国先后出台了土地供应中廉租房、经济适用房、限价商品房、小户型房等四种房用地需占70%的土地政策，对满足基本住房需求或改善型需求，购置第一套住房的降低契税的财政税收政策和实行优惠利率的货币政策等。

　　当需求远大于供给时，单纯市场配置资源的机制一定导致富人的需求总是最先得到满足，出价最高的需求总是优先得到满足。过去几年中，推动我国房价过快上涨的基本因素之一，就是供不应求下这种价格选择机制的作用。

　　要体现新形势下的“住有所居”目标，在土地供应、财政税收、信贷资金等方面对适度改善型需求的支持力度不应放松。2008年以来，在“扩大内需”中作为短期调控手段实行的阶段性优惠政策应当成为一项长期坚持的政策。应当让规定“四种房”占地比例、契税优惠和利率优惠等政策成为需求方的长期预期。

　　3、大力发展多层次的租赁市场。

　　实现“住有所居”的重要途径是发展多层次的租赁市场。包括调整租赁市场的税负结构，鼓励居民利用闲置住房资源出租获利，整治和规范城乡结合部的农民出租屋，完善对特定群体和特定地区“贴租”方式的保障政策，发展公共租赁住房和建立与发展投资于规模化住房租赁的房地产投资基金等。“十二五”及到2020年前，我国实现城镇“住有所居”目标，需要在发展租赁市场和租赁住房上下大功夫。

　　二、力争户均90平方米目标有限实现

　　比照“全面小康社会”其他方面的生活改善程度，根据国际经验，考虑住房功能适度改善的技术性要求等，我们认为，我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。

　　根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据，截至2008年底，我国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右，当年城镇常住人口6.07亿人(户籍人口加居住半年以上的常住人口，2008年国民经济统计公报)，2008年我国真实的城镇人均住房建筑面积仅为20.5平方米；户均约60平方米。也就是说，目前我国城镇居民的居住总水平仅仅达到2007年国务院27号文件规定的“经济适用房”标准。

　　这一水平对比改革开放初期的人均5平方米和房改初期10平方米左右的水平有了较大幅度的提高，特别是考虑到最近十年来快速城镇化的因素，可以说我国住房建设取得了显著的成绩，房地产业在其中也发挥了不可替代的作用。

　　户均60平方米的居住水平虽然已经达到城镇家庭基本居住需求。但这只是一个初步的“脱困”水平、总体小康的水平。按照全面小康社会的要求，使我国城镇居民户均居住水平达到建筑面积90平方米，也即我国目前提倡的小户型水平作为目标是适当的。

　　户均90平方米标准，一方面可以满足现代都市生活的基本需求，另一方面也将家庭性别、代际等因素考虑进来，既提高了住宅空间的物理属性，同时也提高了对居民生活的人文关怀程度。

　　从国民收入水平的角度来说，根据全面建设小康社会的发展目标，我国人均国民收入水平将达到5000美元以上，根据联合国人居中心《全球住宅状况评价》调查，在这样收入水平的国家中，人均住房的建筑面积(联合国调查中以使用面积为标准进行评价)约为30平方米。

　　从国民经济的发达程度来看，到2020年我国将基本实现工业化，对比其他工业先进国家的经验，在本世纪90年代，大多先进工业化国家的人均住房使用面积都在30-45平方米之间。

　　因此，对比国际经验，我国在2020年城镇人均住房建筑面积的目标设置在32.1平方米，即户均90平方米的水平是符合社会经济发展的国际规律的。

　　特别说明，户均90平方米仅是一个理论测算值，也是一个理想值。从我国作为发展中国家的实际国情出发，“理想化目标”和“可能目标”之间会存在巨大差距。这是因为，要实现户均90平方米的目标，还需要考虑中长期过程城市综合承载力的提高速度、这样大的住房建设总量所需投资规模和金融体系风险承受能力等方面约束、资源可供量的现实条件、国际及国内原材料等大宗商品市场价格波动的情况和国民经济整体防止大起大落和实现平稳运行的要求，特别是考虑到我国城镇居民收入增长的可能性(我国实际上面临着下一周期购房群体向中低端延伸，从而必定会面临更尖锐的房价与收入之间的矛盾)，到2015年和2020年，户均80平方米和90平方米的目标只能有限实现。

　　总体看，考虑到种种不确定因素，目标设置为，到2020年达到户均85平方米，其中70%以上家庭能够达到户均90平方米较为稳妥。其后再经过10年左右的周期，达到户均90平方米则是可以有较大把握的。