中国社会科学院发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2009-2010）》

土地价值潜力：从完全没有显现逐步发展到价值快速增长阶段

11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告（2009-2010）》。

《住房绿皮书》认为地价和地均GDP高度相关。地价对房价有着重要的意义，研究中国的土地价值是研究住宅的基础。城市地均GDP显示了竞争主体的经济租金和经济收益以及城市单位空间上的经济收益，它比较的是城市创造和聚集财富的密集度，并反映了不涉及生产率的要素禀赋，通过价格优势带来经济收益，和涉及生产率的生产技术带来的经济收益的综合。因此城市地均GDP和地价高度相关。在此基础上，绿皮书衍生出以下假设：土地价值潜力=地均GDP-土地价格/70。

绿皮书通过对全国土地价值潜力分析得出随着市场化程度的提高和经济社会发展，中国土地市场价值从完全没有显现价值阶段逐步发展到价值快速增长，个别超前显现阶段。未来中国国土地市场将呈现以下特征：

从总体来看，预计在5年后，耕地将达到18亿亩底线，全国的征用面积将降低到500平方公里以下。土地总的供给将保持不变，土地需求的满足只能来自于现有城市用地的再开发，土地的价值也将由需求决定。

从区域来看，东部地区因其得天独厚的地理位置和良好的经济基础，其土地市场价值依然将保持快速增长。中西部的那些交通便利，地理环境优越的区域中心城市其土地价值潜力将有较大增长。

从不同的城市等级来看，将出现两级分化的过程，好的更好。二、三级城市的土地市场价值虽然也会有一定增长。但是一级城市的土地价值增长更快，并将迅速拉开与二三级城市的差距。

城市土地市场价值指数主要用来预测一个城市土地市场价值未来上涨的空间大小。该指数利用居住用地市场价值潜力及其影响因素建立回归模型，预测了5年后即2012年土地市场价值的增值潜力，35个大中城市2012土地价值潜力及其影响因素结果如下：

2012年土地价值潜力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。经济发展前10名城市依次是：上海、北京、广州、重庆、深圳、天津、南京、杭州、宁波、沈阳。土地供给前10名城市依次是：乌鲁木齐、银川、南宁、呼和浩特、昆明、重庆、海口、哈尔滨、长春、宁波。综合区位前10名城市依次是：上海、北京、广州、天津、重庆、杭州、哈尔滨、长春、沈阳、南京。国际化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、广州、杭州、天津、成都、昆明、青岛、厦门。居住环境前10名城市依次是：深圳、厦门、大连、杭州、上海、宁波、青岛、昆明、北京、南宁。