中国社会科学院发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2009-2010）》

住房开发企业境遇：从逐步恶化走向好转

11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告（2009-2010）》。

《住房绿皮书》中的住房开发企业的分析着重从基本素质、生产要素、生产经营、住房产品、管理制度、社会责任的情况及其变化展开，以期能够对住房企业的基本现状做出描述，并对住房企业的发展潜力做出挖掘。其中既有对住房开发企业总体情况的分析，也有对上市企业的指数构建与分析。

在基本素质方面，2008—2009年，中国住房开发企业基本由逐渐恶化趋势走向好转。住房企业数量由大幅减少到缓慢上升；一度萎缩的住房销售数量开始出现缓慢上升；而国有企业中的住房业务随着央企要求主辅业务分离出现缩减；住房开发作为主营业务的企业从大幅减少到快速增加。

在生产要素方面，基本是由全面困顿走向抢手。融资由全面受阻到全面回升，2008年住房企业普遍遭遇资金的窘境，资本市场融资全面受阻，随着国家应对金融危机措施的出台，以及市场的回暖，进入2009年资金获得状况开始好转；土地由“烫手山芋”成“香饽饽”，土地的购置面积在2008年下降，并且地方政府土地出让频现流拍，而2009年却变成了“香饽饽”，各地“地王”频现，土地纷纷溢价出售；人才由相对过剩到需求旺盛和流动加剧。

在生产经营方面，由逐渐走向困境到有所回升。开发经营规模由下降到依旧低迷， 2008年一度下降的开发规模并未随楼市销售的回升大幅上升，处于依旧低迷状态，在近期逐渐呈现加速扩张趋势；住房销售增幅由显著下降到快速上升，2008年住房销售出现从2003年以来的首次下降，商品房销售面积同比增长-19.7%。进入2009年上半年，中国房地产市场逐步回暖，1-8月，全国商品房销售同比增长42.9%。企业重组并购由基本停滞到2009年的显著加快，沪深两市并购重组股中以转型后行业划分，房地产占比最高，超过20%。

在住房产品方面，质量随价格一起下跌，品牌随时间经历考验。2008年随着住房价格的下跌，质量问题也跟随曝光概率提高了，有关房地产质量的法律纠纷激增，一些大企业也因质量问题上了黑名单。进入2009年，住房质量问题因“壁炉门”、“楼脆脆”、“墙脆脆”等再次成为人们关注的焦点。住房产品的设计方面，在人多地少的中国，产品设计必须符合我们的国情，日益重视环保和节能。而品牌塑造方面，住房开发企业往往重视品牌建设，缺乏品牌维护。

在管理制度方面，新的制度、文化建设涌现，但是管理水平仍需提升。长期以来，住房开发企业在制度建设上取得了一定的成就，但仍长期落后于住房发展速度；2008年受危机的影响，上市企业的新股东文化建设成为企业文化建设一道靓丽风景；对于公司管理，很多住房企业，尤其是中小企业仍不够重视，公司组织结构设计不合理，过于简单化，职权规定不合理不充分，预算管理不清晰。在公司战略上大多数住房企业还缺乏系统性和可持续性。

在社会责任方面，住房企业的所承担的责任仍然与其所处行业地位极不对称，但是已向好的方向转化。随着政府、金融机构、消费者、媒体等对资信的关注，住房企业也更重视资信建设；税收仍然与住房企业在行业中的地位很不相称，2008年由于房地产经营受到挑战，房地产的税收情况也因此大幅下滑，税收百强企业中房地产企业只有万科一家；慈善意识虽总体有所觉醒，但是企业间差距仍较大；对于环保建设和保障性住房建设，一些品牌企业所起的带头作用较突出。

参考福布斯全球领先企业排行榜所用四项指标：主营收入、利润、总资产和总市值。住房上市企业指数选取2009年之前上市总资产排名前100位的住房企业进行分析，对各上市住房企业的四项指标采用EXCEl2003软件中的PERCENTRANK函数，合成住房上市企业指数.结果表明：1、总体比较发现：一线城市住房企业占据优势，国有住房企业强于民营企业。2、销售收入比较发现：两极差距较大，国有企业收入较强。3、利润总额比较发现：优秀企业占据利润份额较大。4、资产总额比较发现：资产集中明显，国企强于民营。5、总市值比较发现：一线城市优秀企业更容易获得资本市场认可。