投资者未轻举妄动

房价租金比一向被视为判断楼市投资价值的一条标准。中国证券报记者对深圳全市16个主要片区的典型楼盘进行调查发现，有13个片区都超过了国际标准300：1的上限，最高比值更达到540：1。按照深圳市2月份平均房价和租价计算，房价租金比也达到了306：1。这就意味着房价偏离了合理的价值，投资价值较小且存在泡沫。

职业投资客邹建民说，如果把房价租金比换算成租金回报率，300：1的租金回报率就是4%，而540：1就只有2.2%，这么低的回报率肯定不具备吸引力。而专家认为，宏观经济不明朗，租金仍有下调压力，房价租金比有进一步提高的趋势。

而从土地价格方面看，珠三角土地流拍现象依旧多见，众多成交的地块也是以底价成交。以万科为例，2008年其获取土地的平均成本约为2059元/平米，已经接近2006年1861元/平米的水平，较2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地产公司的地价成本走势也与之类似。业内人士估计，随着拿地成本的走低，未来房价走低也许是一种趋势。

记者在楼盘现场看到，近期前来看房的仍以首次置业者和改善性需求购房者为主，多数投资者仍未敢轻举妄动。深圳中原地产总经理李耀智表示，大约有10％投资客进入楼市。满堂红首席研究员龙斌也认为，目前成交放量是过往积蓄了几乎大半年时间的刚性的首次置业与换房需求的集中释放，投资性需求入市谨慎，高端的保值型多次置业买家多数处于观望状态。他表示，目前楼价上行空间十分有限，刚性需求对楼价比较敏感，一旦楼价上行，不会出现2007年以前那种追涨效应。

北京新一轮量价博弈

记者 林喆 实习记者于萍

“从去年底开盘到现在，我们已经提过三次价了！春节后，销量突然上来了。”唐宁ONE销售人员如是说。

22日，中国证券报记者走访了位于北京中关村(行情论坛)区域龙湖地产旗下的唐宁ONE项目。这个主推“教育区顶级豪宅”的楼盘，自去年12月20日开盘至今销量一直平稳上升。加之公司承诺，业主三代以内直系亲属都可以进入一墙之隔的名校中关村二小上学，更是吸引了不少家庭购房者。

记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝，且多数是举家前来。“公寓楼26000/平方米，板楼30000-40000/平方米”的价格虽然让很多人咋舌，但据销售人员的说法，截至目前，新开的一栋公寓楼销售率已近七成，而两栋板楼的销售也已过半。

部分楼盘悄然提价

据唐宁ONE销售人员介绍，该楼盘自开盘至今，已有三次提价，每次500元不等，至今每平方米价格已经提高近2000元。该人员表示，房价主要根据楼盘的销售情况而定。

“开发商的销售策略往往是‘低开高走’。项目一期定价低，房屋品质也较差。这样做，一方面是通过低价聚集人气，另一方面也是为今后提价预留空间。”一家地产销售代理公司的总裁告诉中国证券报记者。

22日，中国证券报记者在走访位于北京二环内的中信城时同样发现，年前，该楼盘定价18000元/平方米的中小户型产品已经基本售罄。在售产品的品质有所提升，价格也在20000元/平方米以上。

中信城销售人员告诉记者，今年下半年，该项目二期将主推120平方米以上南北朝向的大户型产品，单位均价预计为25000-28000元。

低价项目销售到一定程度，价格也开始上涨。

据中国证券报记者调查，3月份，京城有不少在去年底开盘的在售项目悄然提价。其中，首开和城建旗下的首城国际中心、远洋地产旗下的远洋沁山水等多个项目售价均有不同程度上涨，多数楼盘提价的幅度超过10%。

业内人士介绍，在2月份市场整体销售略有好转的情况下，前期以低价入市的项目在取得一定销售业绩后提价是必然的。这些楼盘提价后基本回到目前的市场价格。

一般而言，楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略，地产商通常选择递进的开盘方式，即越往后开盘的房屋品质和朝向会越好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高。

不过，目前有市场资深人士认为，近期市场的销售数据可能存在“水分”。今年1月份，中国证券报记者走访唐宁ONE时，销售人员就曾表示新楼已基本售空，但实际上该楼盘一直有房源陆续推出。

个别楼盘提价并不等于整体统计均价的逆转。中国社科院研究员曹建海认为，尽管近期北京楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。