被套人有多少

三十多岁的孟先生对于买房被套，有着来自炒房征战的肺腑之言：“现在房价下降，是有人被套住，这能怪谁呢？去年六七月的价格实在太高了，有投资经验的人都不会进场了。”

孟先生从2004年到现在，投资过的房子不下十余套，作为一名职业炒家，他从深圳楼市获益颇多。直至2006年年底，中信红树湾一套总价是385万元的豪宅，在2007年4月份，以总价500多万元出手，净赚100余万元。

2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。

“开发商、银行、炒房人，交织在一起，那种疯狂的程度你无法想象，买房子就像买菜一样。”孟先生说，“经过一两年的磨炼，到了2006年，我的思维已经变了，关注国家政策，看股市表现，综合多方面因素，我的换手率维持在半年以内，不管赚多少，半年内一定出手。”

不少像孟先生这样的老牌炒家，选择纷纷离场，但是对市场判断不足、缺乏经验的人还在不断地涌入，一直到7月底。

在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。

这就是深圳房地产迈入疯狂状态时，选择进场交易的购房人数，新旧几乎对半，总量在3万套左右。

张伟分析称，这其中投资比例能达到70%，另外，这里面有20%的人有些许投资经验，估计已经脱手，而其他的估计就需要撑一下了，也就是说新旧房在一起，估计1.5万套左右，目前面临房价估值下降压力。

深圳市国土房产局数据显示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房达到100024套，二手房成交64015套，成为近年的高峰。自2006年起，新房成交套数开始下降，当年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降达35%。二手房成交91152套，每年成交量在15万套左右。

也就是说，如果被套房数在1.5万套左右，其占每年15万套的比例为10%左右。

也就是说，真实的成交价格和套数显示，被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。

孟先生说：“根据我了解的情况，这里面大多是一些小客户，比如公司白领，拿着相对高的工资，供得起房，但是经验要差一点，还有一些从股市转过来的人，对房市了解的有限，还有很少一部分年轻中介业务员，但这个不是主流。”

“这些小客户有些经济基础，首付几十万元对他们来说不是问题，主要是投资关外、南山、罗湖的中小户型。”

他分析：“10%到20%的人群是被套住的，这其中有10%的人已经亏完首付，这部分人着急套现，20%的人接近亏到首期款，40%还在撑，30%还有钱继续供。”

深圳某银行信贷部专业人士告诉记者：“房贷逾期比例的确有上升情形，但是断供的情况不严重。”

另外，张伟认为，很难估计深圳房价还会下挫到什么程度，我们不看好下半年的市场，从现在的价格来看，与实际购买力是相匹配的，但是越跌越不买，越不买越跌，假设国内整体经济大环境能稳定住，到今年年底，房价也许会回暖。

深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，深圳的房市不排除继续下跌，但是幅度应该比过去6个月减缓。

深圳大学金融系主任、深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示，对未来房地产的走势，在一线城市，比如北京、上海、深圳、广州调整的幅度可能会比较大。

据记者了解，高盛在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。

在经过对包括上海、北京等4个一级城市和8个二级城市的调查后，高盛认为，国内房价需要下调10%至20%才能刺激处在观望中的楼市需求。

孟先生说：“这些被套人估计有30%会陆续放盘，这些人如果能消化掉这部分房子，价格会趋于稳定，并且会逐步涨起来，被套人也就会慢慢解套，但是从现在的成交量来看，这部分房子什么时候能消化掉，是个问题。” （来源：搜房网）