让外资进入住宅开发投资领域，并对他们的开发投资行为进行结构性引导与调节，但当所有外资尽数聚集于房地产物业销售领域，大举购买和持有境内物业囤积沽值的时候，我们则应予以弹压。

蜂拥而至的境外资本纷纷叩启中国楼市的大门，并且正以某种前所未有的速度向居于二线的广大城市渗入，这使一些学者极力敦促政府采取强硬措施冷却滚烫市场的建议再次泡汤。根据央行上海总部日前发布的报告，境外资金已经横扫天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。国家统计局的最新数据则说，今年前5个月，全国房地产开发企业利用外资222亿元，同比增长89.9%，高于去年同期的4.7%。

再也没有什么比这些数据更能说明问题了。它们至少表明，政府过去多个关于严格规范境外资金进入市场的文件并没有起到多少吓阻作用，对于各方面频繁释放的警告信号，他们通常置若罔闻。这简直使人越来越难以置信。

一国经济潜力被看好的时候，资本总是挡也挡不住。但是，一些忧心忡忡的学者现在已经表现得很无奈。在外资四处攻伐的时候，他们害怕更多市场的控制权丢失。但这种顾虑是不必要的。完全可以相信，再多一些外资进来，也不可能产生这种棘手问题，因为政府始终保有着对于每一个城市市场的控制权和调节能力。

如果用心体察，完全可以得到更加明确的信息，除了早先对境外购房人的购买行为、数量和准入条件进行了具体的量化指标性约束外，我们基本看不到任何关于海外资本在境内房地产开发投资领域的限制性条文陈述。迄今为止，政府在所有文件中的表述都被冠以“规范”一词，其中的态度不言自明，政府不排斥外资，首要考虑的问题并不在此，而是怎样使他们更加有序地进入，又怎样更加合理地布局。

粗线条地限制和杜绝外资从来不是政府要做的事情，如何计划与利用外资，如何驾驭多种性质的资本，这才是政府迫切要做的事情，也是最大考验。事实上，后者比前者更加难办，也更富有技术含量和挑战性。外资的涌入能训练我们安排与调节资本的能力。更为重要的是，它还能弥补我们存在于住房市场当中的开发后劲不足、供应数量有限的缺陷。

据笔者考察，在相当一段时间内，包括供需数量、供需结构和供需关系在内的综合性供需失衡态势会保持下去。那么，我们首先需要解决如何扩大供给数量和如何消弭供需结构失衡的问题。目前，外资普遍存在于市场的销售购买领域和开发投资领域，我们可以努力将销售购买领域的境外资金驱退(因为那个领域汇集了太多境外投机性力量和因素)，而不必去打击开发投资领域的外资，因为他们对我们扩大住房供给是有帮助的。

让外资进入住宅开发投资领域，并对他们的开发投资行为进行结构性引导与调节，这并非不可能。中国目前对本土的开发企业实行了限制价位和限制面积的“双限制”开发政策指引，在北京，甚至要求房地产项目里必须配建占有一定比例的双限房和保障房，否则不允许以纯商品房性质的项目建设。外资企业既然进入中国，必须遵守中国的政策大势，顺应市场的需要，在政府的号召下，审时度势，在中低端市场站稳脚跟。

一切都不像传言所指的那样来得不可控，来得那样坏。所以，外资不可怕。可怕的情形是，当所有外资尽数聚集于房地产物业销售领域，大举购买和持有境内物业囤积沽值的时候，一整个购买性市场将受到恶性冲击，泡沫亦将进一步吹大。此时，我们应该予以弹压。(章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心)