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楼市调控再祭利器 国税总局明确土地增值税从严清算
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2010 年 05 月 27 日 
关键词: 楼市调控 土地增值税 楼市 土地增值税暂行条例 国税总局 开发商 房地产开发成本 房地产 土地使用权
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税务总局关于土地增值税清算有关问题通知(全文)

据上海证券报报道,国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。

通知指出,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,要按照发票金额来确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

为缩小开发商的避税空间,通知明确,开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;不能提供证明的,开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收,方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征,但由于预征率较低,很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算,土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目,直接转让土地使用权,项目销售率已达85%,项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发,这一政策没有得到严格执行。

此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充,也就是说,2006年国税下发的通知至今仍然适用。

“严格执行土地增值税政策,可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为,土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本,降低房企利润水平,进而降低房企的拿地热情。(记者张牡霞)

何谓土地增值税

土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的,意在调节土地增值收益。按照现行《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照四级超率累进税率进行征收,税率在30%-60%之间,采取预征和清算相结合的征收方式。该税种于1994年开征,但由于预征率较低,很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算,土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

来源: 新华网

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