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多地出台"温和版"细则 楼市调控步入观察期
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2010 年 05 月 26 日 
关键词: 楼市 重庆房价 细则 开发商 观察期 调控措施 调控力度 张大伟 土地市场 中原地产
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据中国之声《开云网页版-开云(中国)官方在线登录纵横》7时23分报道,一场狂风骤雨般的房地产调控似乎正在向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,最近两天,广州、重庆的细则姗姗来迟。加上此前的深圳,三地的细则都被加上了“温和”的定语。开发商大有鼓而呼的态势。

然而,也是在最近,因无人报价,北京朝阳区金盏乡、房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标,开发商在土地市场上的表现显然不想他们自己说的那样乐观。如今楼市已经进入冷冻期,下一步的走势究竟如何?

广州、重庆的细则千呼万唤始出来,不过,两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。稍显温和的细则让市场多多少少有些失望。

记者:你如何看待重庆细则出台?

重庆购房者杨小姐:这个细则还是相当温柔的。今后重庆房价走势,我认为价格还会上涨的,只是速度放慢了。

对于市场的质疑,相关方也给出了自己的答案。重庆市国土房管局有关人士表示重庆楼市波动并不大“不能别人生病,重庆来吃药”。广州市国土房管局副局长黄文波表示,广州楼市成交量已经出现较大萎缩,今后必然会产生一定的变化。因此广州的政策没有像其他城市严厉。

另外,广州调控的重点主要是供应。黄文波说:“我们这次的调控措施主要放在了供应段,比如说商品住宅供应5平方公里,中心城区供应2平方公里,这种供应规模在04年以来是最大的,同时加强保障房住房的建设,今年要开工达到 300万平方米,这个力度也是空前的。”

尽管被指责为“隔靴搔痒”,业内众多专家还是认为,广州、重庆这样楼市价格起伏不大的城市,调控力度不应当过于严格,这也符合中央有保有压,灵活对待的方针。中国指数研究院副院长陈昇表示,不同的城市所处的状态不一样,房价快速上涨的一些城市需要出台比较严格的政策,但是有些城市还处于正常的发展周期,当地政府就没有选择更严厉的政策。

然而,不能否认的是,楼市新政到了地方威风大减,让很多地产商送了一口气,连地产名人潘石屹都说,开发商们就“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头”。也无怪乎,售楼小姐还是那么底气十足。

记者:细则公布,对你们楼盘有何影响?

售楼小姐:品牌和品质决定楼盘的价值。我个人看法,新政细则不会影响我们楼盘的销售。现在楼市确实处于低谷,但是会复苏的的,会走出低谷的。

地产商的心态也许并不像他们说的那样乐观。而最近北京土地市场上的表现便是最好的佐证。根据北京土地整理储备中心数据显示,因无人报价,北京朝阳区金盏乡、房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标。记者注意到,流拍的4地块都是商业金融、配套办公等性质的用地,对于开发商并不具有足够的诱惑力。中原地产市场研究部总监张大伟说:“这几块地主要是一些商业用地,对于商业用地,之前宏观调控对于酒店用地的管理后续也会出台一些政策,而且开发商对这种预期下降是肯定的,所以导致了有些地没有人应价。”

楼市调控以来,北京土地市场已经急剧降温,楼面均价仅为3894元/平方米,相比2010年新政之前的土地楼面均价5940元/平方米下跌了34.5%。特别是代表土地炒作程度的溢价率,新政后回归到平均8.25%,大部分为底价成交,而相比新政前的117.3%,溢价率下跌了109%。

张大伟:交易市场的冷淡已经逐渐传导到土地市场,土地市场也在逐渐的反作用于整个交易市场,这两个市场也是互相作用的。

新政出台一个月有余,新盘的价格几乎没有出现松动,而对政策反应较为灵敏的二手房市场在下探一定幅度后,一直维系着高位盘整的态势。现在的楼价是底儿了吗?真正的刚性需求是否该入市了呢?大多数专家预测现在的楼市也许正站在最高峰上摇摇欲坠。张大伟认为楼市的高价盘整非常正常。

张大伟:包括市场和开发商一开始的作用已经消化完了,现在是个观望期,一段时间以后会逐渐有开发商开始促销,房价肯定是在折线的往下走。

张大伟分析,再过一两个月楼价还会出现一波下探的走势。而在陈晟看来,重点楼市的下降不成问题,但是下降多少和即将出台的上海、杭州等热点地区的细则密不可分。

陈昇:还有很多城市的细则还没有出来,比如上海的细则,包括一直所说的房产税,这都是对房地产市场会有比较大影响的一些政策。我觉得只有等政策全部明晰之后,成交量也上升之后,这时候做出选择可能会更加理性。

尽管专家对楼市的未来的看法比较一直,但最近外围经济状况并不好,关于经济是否会二次探底的讨论声又清晰起来。楼市作为国民经济支柱的观点一时间也有卷土重来的趋势。政策是否会转向也成为房地产买卖双方博弈中的筹码。记者接触的多为专家认为这种担心不太必要,本轮调控的时间至少在一年以上。

另据媒体报道,上海版的楼市调控细则可能于近日出台,很可能会包括二套房首付五成、贷款利率提高、第三套房停贷、外地人停贷等政策。而备受关注的房产税也有可能一并出炉。财经评论员马光远把脉当前楼市,如果热点地区出现反弹,新政策出台还是很有可能,而房产税、限制外地人购房可能是方向。

马光远:就政策本身的空间来讲的话,我们并不缺乏政策。对于开发商而言,比如它如果认为自己资金比较宽裕,仍然可以扛一阵子,仍然可以和政策对抗的话。我觉得两点就可以做到,第一个提高它的资本金比例,我们原来从35%下调到20%,这个直接可以涨上去;第二点大家目前反应预售制本身已经不适应目前的发展,可以直接把预售制取消掉就完了。

来源: 中国广播网

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