本报记者 袁晓澜 北京报道

谁来入住“长安8号”？这个伫立在东长安街延长线上的豪宅项目，高耸的外墙上仍然挂着巨大的条幅，为封顶日的到来进行倒计时。但这座号称“只为影响世界的人”建造的豪宅，却面临着销售遇冷的窘境，在全球发售一个多月以后，依旧没有成交量。

绝版豪宅项目的击鼓传花游戏中，目前唯一获利的或许只是第一棒的首开集团。在引入奥园合作开发后，原本资金捉襟见肘的项目，还面临巨额外债，以及重重资金困境。

造势一个月零收获

虽然占据长安街沿线的绝版位置，但“长安8号”却没有因此大红大紫。

2月6日，“长安8号”全球公开发售，3月8日，正式开盘。造势近一个月，但北京房地产市场交易网上的数据却显示，其业绩仍趴在很早之前的9套上，并没有新的销售进展。

据悉，这两个楼盘早已分别在2008年10月和11月领取预售许可证，而在奥园地产入股之前，当项目案名还是“擎峰”时，曾销售9套，均价仅为4万元/平米。推盘1年半，目前的销售均价已达8万元/平米，翻了一倍。

在2009年四季度，创北京商品住宅均价最高的“东钓鱼台家园”项目，均价达到7万元/平米。“长安8号”的定价，已高于目前北京市场的最贵楼盘。

资料显示，“长安8号”的户型面积标准层260平米-470平米，楼王层640平米-1800平米，按照8万元的均价，每套豪宅价格都上千万。

占据绝版黄金地段，而且还是70年的住宅产权，却并未给“长安8号”带来追捧，而这座号称“只为影响世界的人”的豪宅，却在这豪言壮语中显得落寞。

一位曾经有销售“长安8号”经验的市场人士告诉记者，“长安8号”不光单价高，由于户型面积偏大，总价也很高，而本来北京的豪宅市场均价过4万的很少，8万的均价定价显得偏高，价格直接决定了销售。

三改案名背后

这座位置绝佳的豪宅，也是命运多舛，见证了北京房地产市场从火热到冰冷的一个轮回。

“长安8号”最初的案名叫“耀辉国际城”，土地方为北京王府世纪发展有限公司下称王府世纪，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权，双方一起来合作该项目。而在天鸿集团与城开集团合并为首开集团后，整个项目也就归属于首开集团。

2007年，项目开始施工，由于地理位置优越，很适宜做豪宅开发，但2008年4月，首开股份以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。对此，首开股份董秘王怡向记者表示，首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅，因此转让了该项目。

根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但实施耀辉国际城回购计划，除了4.587亿元的股份转让资金外，还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务，需要向首开支付近16亿元的资金。

而首开退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来，使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。而欲将项目回购的王志才也经受着资金的压力。

此前双方已约定，如果世纪协润公司不能在2009年7月31日之前向首开股份支付全部股权转让款，或不能在2010年3月31日之前安排耀辉公司向首开偿还全部股东借款本息，则公司有权解除股权转让合同。

2009年7月，世纪协润将41.33%股份作价3.7亿元售予奥园地产，后者同时向世纪协润提供4.6亿元短期贷款。随后，世纪协润如约向首开支付了4.587亿元的股权转让款。

奥园地产的介入，解了世纪协润的燃眉之急，得到了喘息的机会。而随着新股东的加入，“擎峰”又改名为“长安8号”。奥园地产也借此进入北京市场。

月底是债务期限

获利的显然是豪宅项目的第一棒。

在2004年，天鸿宝业以3100万的价格获得耀辉国际城62%的股份，在2009年售出全部股份收回4.587亿元，在5年时间，仅仅坐地升值就净赚4.277亿元，利润1426%。

但目前，压在奥园和世纪协润肩上的担子都不小，11月4日，首开股份公告称，已通过银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带责任。

王怡对《华夏时报》记者表示，3月31日前奥园以及王府世纪需要还清全部委托贷款。

王府世纪作为原土地方，其资金实力有限。为了项目建设资金，不停寻找合作方，但合作方的变更，也使“擎峰”陷入烂尾。而奥园的加入，因为首开股份的委托贷款，将奥园其与王府世纪捆绑在一起了。

王志才曾表示，“长安8号”有望销售120亿元。但目前惨淡的销售，和巨额的外债压力，将考验着这位一直不愿放弃该项目的原主人和新股东奥园地产。

新股东奥园，为收购“长安8号”，已经支付了8.3亿元。如果没有销售回款，则意味着除了奥园的3.7亿元股权转让款可以用来还债，奥园仍还将投入近8亿元来帮世纪协润还钱，才能救活这座CBD烂尾楼。

而奥园地产规模并不是太大，2009年总合约销售额约28.8亿元，目前可售的项目仅为9个。2009年半年报中，奥园手握现金15.74亿元，但已为收购“长安8号”花去一半。而如果奥园继续为世纪协润还钱，则将占据其大部分的现金流，或对其自身也是一个拖累。

北京易居研究所副所长牟增彬表示，豪宅定价高，也就表明了其销售周期更长。目前受市场观望情绪的影响，由于购买豪宅的群体不是刚性需求，购买的观望情绪更浓厚。而销售豪宅的开发商，也应该有慢销的准备。

首开股份董秘办人士向《华夏时报》记者表示，由于首开股份向耀辉公司发放了委托贷款，已派驻财务人员了解“长安8号”的销售情况。但豪宅销售周期长，依靠销售回款来偿还首开股份贷款的可能性不大。或许还有别的途径来安排还款。

该人士透露，截至目前，奥园与王府世纪已向首开股份偿还部分还款，具体的金额要等公布年报时披露。至于是否能在规定时间内还清所有贷款，该人士不做评价。

而根据协议，若贷款未能还清，届时首开仍有收回项目的可能性，答案在不久或将揭晓。