摩根士丹利：中国将有一半房企倒闭
这几天最热门的话题就是，房地产行业该不该列入国家十大产业调整振兴规划，目前的房地产业究竟是一个什么状况？问题的症结在哪里？该如何解决？从今天起，我们将用三天的时间为你报道我们对北京、广州和重庆的三地楼市的调查，今天先来看看北京的情况。
很多房地产开发商都面临资金链紧张问题
位于北京通州区的世纪星城二期住宅项目，曾被开发商自称是“亚洲最长的单体建筑”，2月23日，当记者来到这里的时候，发现这里已经停工很长时间了。
记者：“这个楼多长时间了建成现在这个样子？”
业主张明泉：“应该是08年的6、7月，到现在没有变，没有动，现在我们也经常进里边看一看，里边没有一个工人，停工了，完全属于停滞状态。”
在这里，记者碰到了前来看房的业主张明泉，他告诉记者，这个项目的收房时间本来应该是2008年7月，就在他满心欢喜准备搬进新居的时候，听说了世纪星城延期交工的消息。
张明泉：“以为是要交房了，然后我就跟我媳妇来看，说我们的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”
延期五个月交房，尽管给张明泉带来了一些失望，但他也认了，然而，到了08年年底，让张明泉意外的是，他所期盼的新房还是没有如期交工。
张明泉：“又收到了一份延期交房通知书，说因为奥运的影响，后期的影响，交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”
算起来，原本应该是2008年7月份就交工的房子，一下被延期了整整14个月，记者了解到，世纪星城二期整栋楼共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已经销售出去的570多套房源，现在，新房成了张明泉的一块心病。
张明泉：“我的判断可能就是说觉得开发商资金链断了。”
2008年12月份遇到的一件事情，让张明泉越加肯定自己的这个判断。
张明泉：“遇到了建筑工程公司的民工来向建筑承包商来讨薪，来售楼处来打着条幅来讨薪，然后我们就觉得这里边问题更大了，建筑商也没有拿到该拿的钱。”
张明泉说，现在她和业主们最担心的，是开发商没有能力把房子继续建下去。
张明泉：“外边看还像个楼房，其实到里边一看破不烂支的。”
记者：“还有哪些还没有做好？”
张明泉：“底墒还没有动，然后我们那个小户型就是，简单的刮了一下大白，然后有一个门，然后其他的都没有，管线电力，水的管道，燃起这都没有通的。”
记者：“现在进去住的话能住吗？”
张明泉：“完全不能住，最大担心是怕这栋楼成为烂尾楼，开发商破产。”
买新房本来是一件高高兴兴的事情，然而，现在却变成了张明泉的一块心病，记者也采访了世纪星城的总裁助理，他说其实开发商也不愿意延期交房，因为每延期一天，他们都得按房价总额万分之一的标准向业主赔付，可为什么开发商又偏偏做出这种万不得已的选择？
世纪星城到底为什么两次延期交房？是否像业主们猜测的那样，是出现了资金难题呢？世纪星城总裁助理程天庭，接受了我们的采访。
世纪星城总裁助理程天庭：“延期的原因是奥运造成的停工，首先是在4、5月份的时候就对这个我们这个地方，就对造成扬尘进行严密的控制，那么到7月份，7月20号到9月20号这个全面停工。”
记者注意到，奥运停工只有两个月的时间，可是世纪星城的交工时间整整延长了14个月，而且直到目前，仍然没有开工，这又是什么样的原因？
程天庭：“冬天太冷，就说我们这个玻璃，那么高的一个都是大面积的玻璃，你这个黏性不够的话，你黏进去，到时候整块砸下来，这不是对任何人都不负责任的一种做法吗？”
程天庭告诉记者，工程延期是处于质量的考虑，并非是业主们担心的出了资金问题。
程天庭：“不存在资金问题，绝不存在资金问题。”
尽管程天庭矢口否认公司的资金链出现问题，但采访中，记者还是有诸多疑问，世纪星城目前的工程到底建到了什么样的程度？还有哪些项目尚未完成？扫尾工程还需要多少资金呢？记者提出希望能到停工的工地看一看，程天庭拒绝了记者的请求。
记者：“那现在是到一个什么样的程度？”
程天庭：“作为我的工作角度，我因为不分管这方面的工作，没有算过。”
记者：“完成世纪星城这些扫尾的工程项目还需要多少资金？”
程天庭：“这个我，也没有这个数据，同时这个应该说不属于我回答的职称范围，我不分管这个事。”
记者：“你不清楚？”
程天庭：“我不回答，我不能回答。”
调查中记者发现，除了世纪星城，通州本岸、世纪星城、阿尔法社区，以及西南五环的沸城等多个楼盘，也出现延期交房现象，这背后到底会不会隐藏着开发商资金链的难题呢？为此记者专访了北京市房产经理人联盟秘书长陈云峰，他所在的联盟里，联合了北京300多家开发商。
北京市房产经理人联盟秘书长陈云峰：“这就是个09年一个现象，就是开发商怕收房，或者说这个房子就差那么一点，交房就交不了得延期，所以这个是什么带来的，它背后实际上是资金链的问题。”
调查发现，目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在30%以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧，陈云峰介绍，尽管开发商们都不愿意承认资金紧张，可实际上行业整体的负债水平和资金状况不容乐观。
记者：“你在这个联盟里面，300多家的开发商里面，资金链比较紧张占多大的比例？”
陈云峰：“我觉得这么说吧，就是现在资金链不紧张的几乎是没有，那到底说紧张的会过不下去的，仿佛大家也没说，但是我感觉普遍大家的日子都不太好过，原因特别简单，08年通过上市公司的报表大家可以看到，基本上大家完成的这种销售额都相当于是计划的一半，也就是有一半的房子形成了库存，押到今年来了。”
记者也注意到，在香港上市的富力地产，其资金链紧张问题也一直是媒体的焦点，富力地产中报显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元，为了缓解资金紧张局面，在2009年年底之前将该公司净资产负债率降低至80%以下，富力地产也采取了多项措施，如出售部分投资物业公司以及申请发行本金总额最多60亿元的境内公司债券等，资金将用以补充公司营运资金、取代部分中短期的银行借贷及优化公司财务结构，而就在今年，摩根士丹利也几次对富力地产进行了减持。
摩根斯坦利中国策略师娄刚：“资金压力肯定是非常大的，我们曾经作了一下简单测算，大概全行业的话，基本上从手头上的流动资产，就是速冻资产吧，就是说现金加上现金的等价物，它基本上还不足以来偿付整个行业在一年以内到期的银行的债款的还贷，也就是说他面临着非常严重的资金问题，应该说资金短缺是一个普遍问题，不是个别问题。”
记者：“您掌握的情况，有这种面临垮掉的情况吗？”
娄刚：“我觉得中国，有一半的发展商都面临这种情况，如果出现这种银行逼宫的情况，那可能它就是从技术上已经到了破产的边缘，那最严重的，就是说确实有一些地方性的发展商，他甚至就是他手头上的现金和现金等价物还不足以偿还他未来三个月到期的银行贷款。”
在娄刚的调查中，目前，中小型房产企业面临的资金状况更为突出，但是大部分企业对外都并不会承认资金紧张。
娄刚：“这个很正常，如果你这个地产商自己首先你就承认了有这么严重的问题，本来银行要到年底才能找你，那可能现在就来找你，所以这个一定是死撑到底的，你包括美国的银行业，雷曼兄弟都快倒闭了，他最后还说没问题，一直到最后他撑不下去了。”
在眼下低迷的楼市里，开发商怎样才能把手里的房子变成现金？
现在很多开发商都面临着手头缺钱的困境，有的开发商甚至连三个月的银行贷款都还不上，现在他们最重要的现金源头就是销售市场，只有房子卖出去，手头才会有钱支付给银行，然而，在眼下低迷的楼市里，开发商怎么才能把手里的房子变成现金，以解燃眉之急呢？
“联排现房别墅，直降150万元”，在北京市亦庄经济开发区，记者看到几家楼盘的降价宣传牌非常醒目。
珠江投资集团北京地区公司营销总监钱柄良：“别墅我们现在是直降150万，有些户型直降了200多万。”
珠江地产北京公司的营销总监钱柄良告诉记者，去年，珠江地产的促销手段主要是送车位和物业费，春节后，他们推出了首届购房节，促销手段也变成了直接降价，与别墅一起降价的，还有普通的住宅。
销售人员：“这是推出来15套特价公寓房的，原来价位在70多万，100多万，现在优惠30多万，单价每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”
不仅在北京，珠江地产还选择了深圳、广州、成都等8个城市，提供380套现楼单位以“惊喜价”特惠发售，期望能回收4亿元现金。
记者：“还会再降价吗？”
钱柄良：“我们基本上就不会了，因为这是我们的成本价，我们不能亏本卖房。”
如果说珠江地产推出的特价房只是试水，缓解一下现金流，而随后，记者分别在北京市望京地区、玉泉营的楼盘进行了调查，发现房地产开发商的降价、打折、促销，也不再是犹抱琵琶半遮面了，有的楼盘一降就是几千元。
方恒国际中心销售人员：“我们从2月14号推出了30套八五折优惠房，还是精装修，现在这个价格跟同区域的毛坯房价格相等。”
据北京房地产交易管理网的数据显示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持续保持在200套以上，商品房住宅整体销售套数环比增长近2成，其中期房商品住宅销售套数和销售面积双双上涨，涨幅分别达到55.69%、63.66%，开发商降价促销带来了一些明显的效果，在北京这几家价降价促销的楼盘，记者了解到，一些价位低的特价房一经推出就被抢购一空。
钱柄良：“开始我们是推出了10套，一开始就销售一空了，昨天晚上我们跟公司紧急沟通，别墅加推了8套。”
销售人员：“因为他们都在抢购。”
记者：“你用抢购这个词？”
销售人员：“他们可能争一套房源他们归，为了一套房他们会争起来。”
记者发现，采访虽然这天是周一，珠江地产和方恒国际这几个楼盘也是位于距离市区较远的偏远位置，但是来看房的人非常多。
记者：“你怎么看这个价格？”
购房者：“我觉得价格现在非常合适。”
购房者：“这个价格可以了，因为去年要比这个价格高。”
记者：“您在哪儿工作？”
购房者：“北京。”
记者：“那到这儿来好远，为什么不考虑在北京市买呢？”
购房者：“北京市根本就不可能，我们拿这些钱在北京市根本买不到，再小的房子也买不到，首付根本就不可能够，所以在这儿还能买个差不多的，至少自己居住还可以够了。”
购房者小宋告诉记者，选择到远郊买房实属无奈，他们曾经在市里看过多个楼盘，但是一直没有找到价格合适的，这个楼盘虽然位置有些偏远，并不是他们理想的房子，但是价格符合他们的购买能力，听说开发商推出的特价房并不是很多，小宋最终决定今天买上一套。
购房者：“有些人在观望，他们也许是在等着市场回暖，但是我们没有办法，我们得要买房，我们要结婚必须得买房。”
记者也注意到，近期打折幅度在30%以上的楼盘大多位于五环以外，五环内的楼盘打折幅度超过15%的楼盘只有很少的几家，三环以内的新楼盘几乎没有打折的，记者还注意到，跟打折楼盘门庭若市的形势相比，这些价格坚挺的楼盘，几乎清一色的门客罗雀，在这家叫做东湖湾的楼盘，记者了解到，开发商没有采取降价措施，记者采访的这天下午，售楼处冷冷清清，下午五点不到，售楼处就早早关门下班了，在位于四元桥附近的这家顺境园，记者看到，售楼处大门紧闭，保安告诉记者，楼盘目前仍然维持节前的价格，很少有看房者前来咨询，春节后公司把售楼员都辞退了，到现在公司盖起的几栋住宅楼，只卖出去了一套房子。
购房者：“价格还是高，肯定还得降。”
购房者：“观望，观望观望，应该还会再跌，六七月份应该差不多了。”
购房者：“现在公司裁员，房价有下降趋势，物价在涨，向我们80后的人，一般都是在观望状态。”
数据显示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅为109409套、可售面积为1357.7万平方米，未签约现房住宅套数为38827套、未签约面积为551.0万平方米，一直从事房地产投资研究的戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨认为，按2008年存量计算，存量商品住宅尚可供市场消化一年到一年半时间。
戴德梁行华北区策略发展顾问部董事王晨：“所以对于这些企业而言，当务之急还是一个现金流，也就是说要保证足够的资金来维持后面所有再售再建和未来准备建设的这些项目需要。”
房地产危局到底该如何破解？
房子卖不出去，房地产开发商的资金自然回收不回来，再加上2006和2007年很多开发商在价格飞涨的时候，大批购地，支付了大量土地出让金，更加剧了资金紧张，房地产剪不断理还乱的危局，到底该如何破解呢？再来听听业内人士的分析。
采访中记者发现，一方面，相当数量的开发商实际上面临着资金难题，引发了不少稳定房价振兴楼市的呼声，而同时，不少买房的人仍然在期待房价进一步下调，房价到底是该涨还是该跌？楼市到底应该往什么样的方向调整呢？
摩根士丹利中国策略师娄刚：“我觉得没有必要去拯救房价，房价该跌多少就让它跌下去，房价跌了，中国的老百姓是有刚性需求的，他现在不买房子就是因为你房价不跌，我觉得，让房价出现合理的下跌这是中国房地产行业以及振兴中国经济唯一的出路。”
娄刚分析，现在国际经济不景气，国内经济放缓的信号也非常明显，在这种大环境里面，房价下跌是一个必然规律，现在不少地方希望依靠稳定房价来振兴楼市的做法，其实并不明智。
娄刚：“发展商扛着不愿意降低，地方政府，他也不愿意看到房价降下来，但是我们要知道，这样僵持下来的结果，受伤害的整个经济，因为我们说你卖房子，卖得多贵你对经济的贡献都是非常有限的，我们必须要造房子，不造房子钢铁厂就开不了工，不造房子水泥厂就卖不了水泥，不造房子我们下游的很多产业包括家电，包括家具厂，它都是面临很多的就业问题，最后直接导致的就是中国的投资会放缓，投资放缓对上下游造成的冲击，那是非常非常严重。”
娄刚认为，不救房价并不意味着打压楼市，房地产行业涉及下游的钢铁、建筑等57个行业，他的兴衰对中国经济的影响其举足轻重，而且目前，开发商资金量趋于紧张，一旦大量房地产企业出现资金链断裂，无法完成工期的话，购房者的损失也是难以估量，所以，救房地产业是毋庸置疑的事，但是关键看怎么救。
娄刚：“我觉得还是要以大吃小，我自己觉得中小型发展商是没有存在的必要的，那么在任何一个国家也没有这么多发展商，所以我觉得基本上可以考虑一个思路，我们比如十大主力的发展商，他相对资产发展比较健康，你把资金集中在这些大发展商身上，以这些发展商为核心，对整个行业进行整合，逐渐的用市场的力量让房价降下去，最后这些小的发展商，退出了没有关系，比如说让并购方，那么对这部分债权进行认购，就是说你可以用一个比较协调的方式，把这个破坏控制在最小的范围之内。”
对于楼市调整的方向，北京市房产联盟秘书长陈云峰同样用救市不救价阐明了自己的观点。
陈云峰：“我觉得政府救房地产行业那肯定是救对了，必须得救，必须大力度的救，必须采取各种措施以组合拳来救，但是并不是救高房价。”
陈云峰分析，北京的房价尽管已经进入下行通道，但是仍然维持在较高价位上，降价楼盘大多集中在郊区或偏远地段，市内的房子降价幅度则比较小，整体降幅不大，从成本来看，北京房价仍然有下降空间。
陈云峰：“房价太高了，高得让人害怕，高得让人觉得幸福生活离自己确实很远了，所以我觉得房价高该不该降，就是应该降，你看我在房地产行业，我从来都没有隐讳过，我说现在的房价就是不合理，就是应该降一些，从我个人的这种经验判断，我觉得下降的幅度还有10%左右。”
半小时观察：房子不应该是奢侈品
对于所有的人来说，房子都是一种必需品，它就像空气、水和食物，它让我们遮风挡雨,存放私有物品，同时庇护身体和心灵。所以中国有句古话叫“居者有其屋”，古代圣贤说过，今天我们的总理也多次说过；但在现实生活中，房子却成了一种奢侈品，因为绝大多数老百姓要掏半辈子的收入才能买得起一套房子，房价每涨一块钱，许多工薪阶层的背上仿佛就多了一块砖。
必需品变成了奢侈品，这说明我们的房地产政策出了问题，事实证明，如果消费者对物美价廉住房的需求不能满足，房地产开发商自己也不可能带着暴利走得太远。
当前中国楼市的种种扭曲，正是因为我们把必需品当成了奢侈品卖。要想走出困境，一方面需要开发商断臂自救，该降价就降价，该打折就打折，不要再指望过高的利润，在现在的情势下，如果还和消费者扛着，其实是和自己过不去；另一方面，我们的房地产政策需要认真反思和重新调整，楼市的巨大泡沫是怎么形成的，为什么它会成为威胁中国经济的毒瘤？空置面积不断累积，为什么房价还能持续上涨？我们如何才能避免前车之鉴？新的房地产政策应该对这些问题给出清晰的答案。（央视网 记者：卢小波、庄严记者：沈焱、景延、张小明）
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