预料中的房企倒闭潮并没有到来，并购也不如想象中那样激烈。许多人期待的楼市“割韭菜运动”不见踪影。难道是危机之下，中国房地产开发企业的生存能力反而增强了吗?

潘石屹在2008年初抛出的“百日剧变论”中，最令人耸动的一条预言便是：3个月内如果楼市不回暖，房企将出现倒闭潮。如今，“百日剧变”已成为事实，然而房企倒闭潮并没有到来，许多人期待的楼市“割韭菜运动”亦不见踪影。

难道是危机之下，房企的生存能力反而增强了吗？

破产预言

从潘石屹的“百日剧变论”到“5·12汶川大地震”，再到如今的楼市“冰河纪”，四川房企是被公认的会首先崩盘的群体。“可到目前为止，还没有听说哪家房地产公司破产。”四川一家知名开发企业的总经理告诉《中国经营报》记者，大多数房地产企业虽然生活艰难，但还是能活下去的。

“其实，从全国范围看，我们所知道的，也仅仅是浙江有几家不知名的房企破产了。”这位老总告诉记者，这几家房企也是因为“高息借贷或者募集资金”倒掉的，并非市场化死亡，对于房地产企业来说，这种遭遇“并不典型”。

上海、广州等地产权交易所的统计显示，房地产和制造业是如今并购最为活跃的领域。不过这种并购远不如想象的激烈。多个城市的产权交易所公示显示，这种并购主要发生在部分上市公司和国有大中型企业剥离房地产业务而进行的正常“吞吐”中，甚至与2007年同期比还有所减少。

2008年12月初，喜欢“直言”的华远集团总裁任志强表示，“房企破产潮”会发生在2009年。他的理由是，现在中国楼市每年有近8亿平方米的竣工量，但是2008年的销售量不到6亿平方米。市场积压的房子，在现在的情况下，两年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地储备的开发商，在经营上遇到很大困难，因此，某些企业会破产的说法并不耸人听闻。“今年因为钱感到紧张的人，明年后年就没钱花了。”任志强说。

风大浪小

在同一时间段里，国际上的房企倒闭潮是以“惊涛骇浪”的形态发生的。2008年8月，日本市值第七大的房企Urban Corp.宣告破产，负债24亿美元，创下日本6年来最大宗上市公司破产案；西班牙最大的上市房企Martinsa-FadesaSA也因为背不动76亿美元负债，自愿申请破产。

“中国市场的特殊性可能会让房企的破产潮比预想的要小。”澳洲怡利地产总经理韩伟告诉记者。上述那位四川房地产开发企业老总进一步解释了这一点：“现在说房企难过，最多是把前两年赚的利润吐出来，还没到生死存亡的时候。”

不过，三番五次放炮的地产大佬们同样经历了前两年的房地产大跃进，该不会看不到肥骆驼的抗饥饿能力吧，为什么他们的论调总是那么悲观呢？

成都天爱地产顾问机构副总经理何欣认为，抛出“房企破产论”的人都有自己的立场。“无论国家出台什么救市政策，首先受益的都是知名企业，因此，他们可能用‘激将’的办法，促使政府更多地救助市场，他们好趁机获益。”何欣说，无论哪里的房企倒闭了，对于地方政府来说都是一个“烂摊子”，银行坏账、购房者权益、城市形象，这些问题是地方政府不愿意看到的。“总之，不管破产潮是否到来，行业巨头都将是最大的受益者。”

事实上，在“钱荒”成为普遍现象时，大多数房企缺的只是流动资金。“只要能兑付民工工资，不引发社会问题，房企就还有机会。”成都一家小型开发企业的负责人告诉记者，大家总认为中小房企难以活命，其实中小房企生命力反而可能更强。“去年没有高价拿地，工程有人垫资，开发有人贷款，唯一的成本就是工资成本。这部分开发商完全可以成为几个人的皮包公司，还可以收缩项目死扛。”这位开发商以他的经验告诉记者，“通常情况下，地方政府和银行是不会把开发商逼上绝路的。”银行虽然承担着巨大的房地产金融风险，不过目前的情况下，大多数房地产开发企业依然是银行的优质客户。“我们也没有看到有多少去年的高价地块因为支付问题被退地。”

年关过后

潘石屹最近向SOHO的施工及设计等单位发出亲笔信，希望大家一起解决各种资金问题，共度“年关”。有机构研究表明，2009年1月，房地产开发商将集中面对支付工程款、材料款和民工工资的问题，这可能会导致个别企业资金周转不灵。

易居中国的研究表明，虽然多家大型房企的资产负债率居高不下，但度过明年1月份的支付高峰期还是问题不大。“有国资背景的房企，遇到困难时不仅母公司会出手相助，甚至当地政府也会插手；具有较强融资能力的公司也不会有太大问题，比如万科、保利、金融街等，都在2008年成功发行了公司债，可以应对支付高峰；2008年下半年积极采取促销策略加速回款，同时减少开工面积，现金流得到改观的公司，支付年底的工程款和材料款也不会有太大问题。”

央行最近推出了支持并购贷款政策，但“部分房企内部股权关系复杂，即将开始的整合也是项目公司之间或者是股权的整合，真正的市场并购还很少。”真正的并购都要看年关之后的情况，上述开发企业的老总告诉记者。

据不完全统计，截止到2008年第三季度，全国的商品房空置率已达1.7亿平方米，按照任志强的预测，如果楼市继续低迷，到了2009年一季度，全国的商品房空置面积将增加到两亿平方米。如果按照平均房价5000元/平方米计算，那么因楼市空置，开发商被占压的资金就将达到1万亿元。

由此看来，2009年开发商资金链将更为紧张，“又有多少房企有勇气抡起镰刀割韭菜呢？”何欣认为，对于大型房企来说，盘活被占压资金的任务往往比并购来得更迫切。(张明）