| 奥运无法“拯救”楼市 全国房价呈连续回落之势 |
| 中国发展门户网 www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 30 日 |
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奥运会后北京二手房市场面临大考
房产中介退市潮涌现
“惨，惨，惨，今年北京的二手房市场非常惨。”一位浸淫北京二手房市场长达十年的从业者在被中国经济时报记者问及二手房市场情况时，接连用了三个惨字，他认为今年北京的二手房市场形势要比历年来严峻得多。
“很多公司都在缩小门店规模，经营不好的甚至想缩小到十分之一，有想从300家变成30家的，也有想从30家变成3家的，大家都在撑着。”该市场人士对记者说。
记者从一些中介公司了解到的信息显示，今年二季度北京二手房市场的成交量相比一季度出现明显下滑。
“一季度的成交量与去年同期相比基本持平，二季度的成交量不容乐观。”某房地产经纪公司的负责人私下向记者透露，他们拿到的数据表明二季度的成交量只有一季度的2/3，而往年北京二季度二手房市场的成交量几乎都会超过一季度。
长期从事二手房贷款业务的胡先生对此感触颇深，他告诉中国经济时报记者，去年需要花一天时间才能办完的手续现在只用十分钟。“你都不用关注别的，只需要去房地产交易中心看一下就能发现最近的二手房市场确实非常不好。以前过户要排很长的队，现在几乎到那儿就能办。”
成交量的持续低迷，引发房地产中介加速退市。北京市房地产交易信息网上的公告显示，从2008年1月至今，已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，仅今年7月15日一天就有5家企业放弃这种资格，目前北京市仍有47家企业具备存量房资金监管资格，放弃这种资格的企业占到全部具备资格企业的1/5。
“参与存量房资金监管的房地产经纪公司大部分都是想做大做强的企业，也是在行业内做到一定规模的企业，他们的退市已经能够说明市场的严峻形势。”上述企业负责人指出。
记者从相关途径获得的信息显示，从去年年底至今，已有近100家房地产经纪公司退市。
奥运后市场挑战众多
由于二手房市场行情阴晴不定观望者增多有意买房者成为了各个经纪公司眼中的香饽饽，从业者之间的恶性竞争加剧，抢户、切户等不规范的行为增多，也有买房人以压价差额的大小为标准去选择中介方，压完房价后再要求中介公司将中介费用打折到最低。
“我爱我家”认为，各个中介公司为了抢夺客户不择手段会使得中介公司共同道德准则和行业潜规则遭受毁灭性的破坏，极大地恶化中介公司的整体生存环境；同时也大大破坏中介公司在客户心目中的地位和形象。呼吁行业加强自律，政府有关部门加强规范二手房市场。
除了从业环境的持续恶化，奥运会后二手房市场的需求状况能否得到充分释放也是左右北京二手房价的重要因素之一。
“如果下半年购房需求没能得到释放，二手房市场将面临成交量继续下行的风险，但是我认为奥运会后如果房价没有快速下探，一些急于购房的刚性需求就有可能通过二手房释放出来。”“我爱我家”副总裁胡景辉曾在接受记者采访时表示，他对下半年北京二手房市场持谨慎的乐观态度。
“链家地产”市场研发中心则认为，2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。
尽管经纪公司依然看好奥运会后北京二手房市场，却都是基于需求能够在下半年释放出来的预期，一旦需求持续低迷，新房价格继续下挫，奥运会后北京二手房楼市不排除降价的可能。张一鸣
奥运月楼市供需双双观望新开盘项目数量大减
“对于京城楼市来说，奥运会的召开在很大程度上转移了人们的注意力和关注度，使得8月楼市供需双双观望，新开盘项目数量大减。 ”京城一位开发商对中国经济时报记者表示，奥运会对楼市产生了相当大的影响。
据相关统计数据显示，预计2008年8月份，北京约有20个房地产项目开盘入市，与以往的6、7月份相比项目开盘的个数下降了一半多。数据表明，即将于8月份开盘入市的项目约有11个是纯新盘项目，其余9个项目均是老项目后期。从即将开盘入市的项目区域分布来看，顺义区即将推出5个项目，分别是万科四季花城、顺鑫花语、聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下、仓上家园。
而在这5个项目中，聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下2个项目为公寓和别墅等高档住宅项目外，其他3个项目均为普通住宅项目，均价在7000－8000元／平方米之间，相比较今年年初顺义区普通住宅8000－8500元／平方米的开盘价格，年中价格略有回落。
除顺义区的5个项目外，朝阳区在8月份也将有4个项目入市，分别为：奥东18、融华世家、知语城、东湖湾。其中奥东18、融华世家为公寓项目，均位于亚奥板块，由于借势即将开幕的奥运会，所以项目的开盘均价达到了20000元／平方米以上；知语城、东湖湾两项目位于望京地区，均为普通住宅，均价在14000－16000元／平方米之间。
“由于市场受保障性住房即将供应消息的影响，给以中低收入群体为购买对象的郊区楼盘的销售带来了较大冲击，迫于现金流的压力，郊区楼盘不得不调低了售价，以期达到加快销售速度回款的目的。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时表示，朝阳区亚奥、望京两个区域，均处于四环周边，而且临近于市中心商务区，因此项目售价一直都很稳定。
在目前国际、国内油价快速攀升的背景下，以往“车房具备，绿色郊区生活”的消费理念已经被不断提高的生活成本击溃，一些购房人不得不考虑选择虽然一次性支出较高，但长期生活成本较低，且社区周边商业配套成熟的城区项目。
许多开发商都避开了在奥运会期间开盘入市，还有的项目销售人员表示，项目如果在奥运会前不能开盘就推到奥运会后或者明年再开盘。北京南三环一项目营销总监告诉记者，奥运会的召开成为了全社会关注的热点，大部分开发商认为，在奥运会期间进行项目的宣传推广，显然不会收到太好效果，购房人也会因为奥运会的召开关注视线有所转移，延迟购房。因此，开发商们纷纷放慢了推盘力度。据统计数据显示，2007年8月京城楼市开盘项目为49个，而今年8月，由于奥运会因素的影响开盘项目不及去年的一半。
与此同时，今年上半年市场需求一直处于停滞状态，楼市已出现供大于求的态势，选择在此时推出新盘，不利于项目品牌知名度的塑造，对于项目后期销售更会带来负面作用。因此，也有部分资金相对充裕的开发商并不急于明确时间、推出新盘，而是选择在观望市场变化中伺机而动。
此外，受宏观调控政策趋紧、国际国内资本市场萧条，国内众多城市房价跌幅明显，交易量大幅萎缩等因素的影响，京城的一些开发商把希望寄托于奥运会之后，认为奥运会后房地产市场有可能出现回暖之势，因此推迟了开盘入市的时间。
总体来看，奥运会的召开对京城楼市的影响较大，奥运期间的京城楼市新增商品房供应量将会大幅减少，难现往昔的火爆场面。王小霞
专家对话奥运前后楼市变局
离北京奥运会开幕还有10天时间，奥运前后楼市变局的话题越来越热烈，有关“断供”、“奥运行情”、房价涨跌与“救市”的讨论此起彼伏，为此，中国经济时报记者采访了地产商、房地产高级经济师和房产经纪机构的研究人士，请他们就相关热点问题发表了看法。
大规模断供将带来金融风险
中国经济时报：有业内人士称，深圳楼盘断供已过千亿，并且只是冰山一角。尽管目前还没有相关数据支持上述观点，但假使深圳真的发生大规模的断供，这对银行体系将带来什么样的后果？
朱大鸣（上海春之声置业（集团）有限公司董事长、上海房地产经纪协会副会长）：大规模发生断供意味着直逼银行的金融安全。
章林晓（房地产高级经济师、知名地产评论人）：真的发生大规模的断供，后果将会是不堪设想的，美国的次贷危机就是我们的前车之鉴，而且，中国式次贷危机肯定还将更加惨烈。关键原因有两点：
一、中国房价会跌得更惨。美国的房地产泡沫主要是由于金融机构为赚取风险贴水、降低购房客户信用和收入门槛的盲目放贷，导致房地产需求的盲目增长而引起的。而中国的房地产泡沫的成因，比美国复杂得多，最主要有几大方面：一是卖地财政盛行，二是投机炒作不受限制，三是官商勾结腐败严重，四是当铺特色信贷宽松，五是海外热钱兴风作浪。从房价收入比、房价房租比这两项指标可以看出，中国房地产泡沫远大于美国房地产泡沫，一旦断供发生、泡沫破灭，中国的房价会比美国跌得更惨。
二、中国式次贷风险没法转嫁。美国的次级抵押贷款通过次级贷款证券化的方式，将风险转嫁给了全世界。如“房利美”和“房地美”虽然是美国房地产贷款市场的“心脏”，但里面流着的却是世界各国的“血液”。据美国财政部和美联储2007年联合发布的“海外持有美国证券情况的报告”，中国是这两家公司排名第一的外国债权人，持有3760亿美元公司债券，接下来是日本、开曼群岛、卢森堡和比利时等国，海外投资者共持有1.3万亿该公司的债券。中国式次贷风险能转嫁给谁呢？中国式次贷风险只有中国银行体系独自承担，而且到时还得遭受海外资本的“乘火打劫”。
覃晓梅（世邦魏理仕研究部总监、高级分析师）：如果房价的跌幅在30％以上，将对银行带来潜在的呆坏帐风险，但同时提醒消费者，中国的信用体系正在建立，如果不按期还款，个人终身的信用将受到影响，消费者也要权衡。例如在香港1997年金融危机时，很多负资产人士仍然按期还款。
房价到底是涨还是跌？
中国经济时报：去年以来，全国各大城市楼盘打折消息不断，近日，更有合生在北京的两个项目楼盘传出每平方米直降6000元的消息。而与此相对应的是，国家发改委、国家统计局7月16日公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅比5月低1个百分点，环比价格与上月持平。其中，新建住房销售价格同比上涨9.2％，二手住房销售价格同比上涨7.5％。为什么各大城市楼盘纷纷打折的同时，统计数据却依然显示房价在上涨？
朱大鸣：媒体的报道只是局部的，官方的数据是按照网上备案而来，更具有权威性。
章林晓：统计数据尤其是“同比”这一指标存在滞后性，不能准确反映不同地区、不同品质楼盘的房价变化。
通常所说的房价上涨主要指的是“同比”上涨。因此，即使是房价开始下跌了，但只要没有跌到上年同期的价格水平之下，同比的房价依然还在上涨。在当前房地产市场面临大起大落的大背景下，我们看房价的涨跌和发展趋势，“环比”往往比“同比”更重要。
覃晓梅：北京及全国房价的快速上涨主要发生在2007年的下半年，当时主要城市的房价还较平稳。今年二季度北京及很多城市的房价出现了环比价格下降的情况，主要是针对一季度及去年四季度环比的增幅下降，但房价对于去年同期水平仍有很大的上涨，因此政府数据显示房价同比去年的增幅仍然很大。
中国经济时报：您认为内地楼市像上面提到的合生在北京的楼盘一样大幅降价的可能性有多大？
朱大鸣：可能性很小。
章林晓：在正常情况下，内地楼市是否存在大幅降价的可能性，关键取决于其房地产市场投机炒作的严重程度。
覃晓梅：部分早期拿地、成本较低的楼盘有大幅降价的可能性，因为从成本上分析有降的空间，但绝大多数开发商不愿意大幅降价，一是对以前的买家很难交待，二是房价也同股市一样，有买涨不买跌的心理。但高价房比中低档房更具备降价的空间。
奥运行情提前透支
中国经济时报：您认为地产奥运行情是否已经发生，楼市是否会受到刺激出现反弹？奥运会之后房价到底是升还是降的争论至今依然热烈，您如何看待？
朱大鸣：奥运会也不是经济“灾难性的拐点”的关节点。虽然我国最近一段时间遭遇到不少困难，但是，这些困难我们完全有能力克服，经济发展速度也并没有明显的掉头或者放缓的迹象。
对于奥运预期影响比较大的是北京。前期过度炒作奥运对于北京有影响，并不排除北京房价奥运后会盘整，但是，这种盘整是有限的。而且，从紧的货币政策已经遏制了这种预期的炒作，北京的房价上涨幅度明显得到遏制，虽然房价总体上还是在微涨，但北京的楼市炒作奥运的预期已经提前消化，提前得到遏制。
另外，奥运会对于全国其它城市的房价基本上没有影响。
章林晓：对于中国这样的一个大国来说，“地产奥运”无非是一个概念炒作，对楼市的走势产生不了多大影响。
现在，对于前期炒作过度的城市，奥运过后房价下降早已没有什么悬念。而对于前期没有什么炒作，房价没有脱离民众购买力的城市，在输入型通货膨胀和成本推动型通货膨胀的双重压力下，房价应该没有什么下跌空间。
覃晓梅：没有什么奥运行情出现，消费者比以前更加成熟，楼市正处于观望期。
房价的升与降首先要明确是同比去年还是环比上季度或上个月，没有明确约定的争论是没有意义的。我认为中国经济发展有很大的潜力，房地产中长期处于平稳的上升通道，但目前由于房价处于很高的水平，需要小幅的回调，但总体房价与2007年同期相比还是会有小幅上升，环比的增幅会下降。
楼市需要“救”吗？
中国经济时报：在当前的宏观政策调控下，开发商的日子普遍不好过。近日，更有开发商自比“猪坚强”，呼吁政府救市；有报道称，全国工商联房地产商会和中国房地产业协会两大地产行业协会也上书呼吁放松调控盼“救市”；而有调查显示，有超过八成的购房者反对政府救市。您认为楼市需要政府救吗？政府出手救市的可能性有多大？
朱大鸣：楼市不需要救，政府也不可能拿钱来救。关键是适度松绑从紧货币政策，让企业有活力。
松绑从紧货币政策，让银行有自主权，放宽银行信贷，让更多的企业资金链不至于过紧，这有利于保持企业的经营活力，不应采取过度行政干预，使经济大幅减速的方式来应对通胀，企业有了活力，也能拉动内需，与此同时中央财政也会获得更多的税收。
章林晓：楼市崩溃必将引发中国式次贷危机，当中国式次贷危机暴发时，不难预料，中国政府必将伸出救援之手，救市的可能性是百分之百。
当然，我们必须清醒地认识到，中国政府的“救市”与开发商所要求的“救市”、与超过八成的购房者反对的“救市”，在理解上是有差别的。
开发商呼吁政府“救市”，要救的其实是自己；购房者反对“救市”，他们反对要救的是“高房价”；而政府的救市，救的应该是中国的金融安全。
中国政府在“救市”的同时，应该采取强有力的措施铲除这些导致房地产泡沫产生的“土壤”，当务之急是要明确让谁来承担房地产泡沫破灭的损失，在此基础上再来出台“救市”的政策措施。
覃晓梅：不应该救市。首先房地产本身就是高利润高风险行业，企业需要对自身投资行为负责；其次，宏观调控的作用刚开始体现，行业本身也需要清理，对于专业水平差、资金背景不好的小企业就应该退出房地产行业。我认为政府继续出台严厉的调控政策可能性不大，但也不会救市。 |
| 来源： 新华网 |
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