一二手房成交比值为1.12：1————

长久以来，京城一手房的成交量都远远超过二手房，占据着房产交易市场的主体地位。然而伴随着一手成交的持续萎缩和二手成交的上扬，二手房交易的从属地位已经发生变化。来自京城多家研究机构的数据并查阅北京市房地产交易管理网了解到，自从2008年春节以来的二月份至五月份，北京市连续四个月二手房交易量均超过一手商品住宅，最新统计数据显示，北京市今年二至五月份二手房与商品住宅比值四个月平均为1.12：1，这种情况在京城楼市可以说是前所未有。

北京商品住宅/二手房比值逐年下降

商品住宅/二手房比值是指当年商品住宅销售套数与当年二手房成交套数之间的比值。按照惯例来讲，如果该比值大于1，说明在整个房地产市场中，商品住宅市场(特指“一手房市场”)依然是占据绝对的主流，但比值越小并且更趋近于1，说明商品住宅与二手房之间的交易市场越趋于平衡，二手房市场的地位也就相对越高；如果该比值大于0而小于1，说明二手房市场占据了整个房地产市场的主流，且越趋近于0，越体现出二手房市场日益占据优势地位。从2001年至今北京商品住宅/二手房比值的变化走势来看，这一比例呈现出逐年的快速下降趋势，而这也正表明二手房市场正成为房地产市场不可或缺的重要组成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值为4.56，意味着每成交4.56套商品住宅的同时成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年该比值再度下降到2.39，2008年1-4月更是实现了历史性的突破，二手住宅成交首超商品住宅，比值为0.89比1，换算之下可以得出这样的结论，每成交1套商品房，就有接近1.12套二手房成交。二手房市场的日渐活跃，对一手新房市场构成的冲击可见一斑。

二手房目前尚未占据主导地位

尽管2008年1-4月二手房成交量超过新房，使得商品住宅/二手房比值在延续下降趋势的同时，也有了根本性的转变，但业内人士普遍认为，这一现象并不能就此断定二手房交易已经超越一手商品房占据目前楼市交易主导地位。

“链家地产”副总经理金育松表示，“我们还需深究商品住宅严重下降的原因：由于在近三年的国家房地产宏观调控中，商品住宅市场受到的冲击较大，使其销售状况出现了连续两年的快速下降，2006年商品住宅销售套数同比下降14%，2007年下降两成左右。而2008年以来，由于‘拐点论’及房价一度走高所带来的观望影响，1-4月比去年同期下降则达到四成左右；而二手房市场交易相对继续保持上升的态势，这直接决定了商品住宅/二手房比值的快速下行。因此可以说商品住宅成交量在特殊时期的严重走低是造成二者比值下行的根本原因，随着市场的趋于平稳，预计这一比值还将会有一定程度的回升。”

值得一提的是，虽然当前还不能充分说明二手房的成交前景会绝对领先，但如果单纯从二手房市场的上市流通率来衡量，北京二手房流通率依然处于低位。据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，2007年二手房流通率仅在2.8%左右，而一个成熟市场的二手房流通率基本能够达到8%。因此，二手房的成交量依然有很大的上升空间，如果按照成熟市场流通率和刨除之后京城存量房总量计算，北京每年的二手房成交量可达到25万套左右，表明未来北京二手房市场还具有非常大的提升空间，特别是随着北京可供开发的商品房用地日益减少，二手房市场在未来也很有可能真正成为房产市场交易主流。

专家观点：未来二手存量房有望成市场主导

“经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”链家地产副总经理金育松认为，北京住房一级市场的快速发展已经使城镇居民的整体居住水平从生存型进入到发展型，部分进入享受型。“根据发达国家的发展经验，当住房存量满足基本生活需要时，资金主要投向旧住房的改造，即表现为存量型的发展。因此今后几年北京的存量房市场将有望逐渐取代新房地位，成为市场主要交易对象。二手房更能反映市场现实主导市场有助价格平稳。

中原地产三级市场部副总经理宫萍指出，相比一手房的开盘价格，二手房价反映的是市场实际成交价格，而且成交数据具有连续性，区域覆盖也更为全面，因此二手市场占主导地位可以更客观全面地体现城市房价的变化。另外，一旦二手房成交价格成为定价参考系，就会较好地控制房价的变化节奏和幅度，有助于房价的进一步稳定。同时，存量市场流通性增强也将有效缓和供求关系，对于平抑房价有一定实际意义。

链接

对比国际现实 二手房成交量仍有很大上升空间

尽管京城存量房占房产市场成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市场和国内其他大中城市，北京二手楼市目前依然处于配角的地位。资料显示，2007年美国存量房交易为489万套，新房的交易量为77万套，存量房与新房的交易比达到了6.5:1；我国香港地区也达到了5.2:1。2007年广州的存量房交易面积为1079.56万平方米，商品房面积是1080.53万平方米，两者比为1:1；2007年深圳的存量住宅交易面积为931.06万平方米，商品住宅面积为500.5万平方米，存量住宅与商品住宅的比为1.86:1。(邱旸)