葛沽镇土改推行土地作价入股

个案

在目前滨海新区“先试先行”改革中，葛沽镇进行的土地改革试点显得尤为突出，其核心在于“土地变性”与“作价入股”———即农民的宅基地和村集体建设用地、农业用地均被流转至镇政府名下，由镇政府进行统一规划整理，而农民则可从中获得收益，获益方式一为用宅基地换取新建住房，二为用村集体建设土地和一般耕地换取保险。按照国务院的要求，滨海新区将以改革土地管理制度为契机，“形成节约用地新格局，深化城乡规划和农村体制改革，促进城乡一体化发展”。

葛沽镇副镇长高洪全在接受本报记者采访时详解了上述两种获益方式。葛沽镇共有25个行政村，拥有土地44.1平方公里，目前大部分还属农地范畴。但按照镇政府的规划，2020年葛沽镇将仅剩下7平方公里的农业用地，其它还包括12.3平方公里的商贸宜居带，8平方公里的工业发展带、5平方公里的城市发展带等，“这意味着我们将把现有土地全部收到镇政府名下进行流转”。

拆迁前村民全体表决

在宅基地换楼房方面，其主要模式为，在拆迁之前进行村民全体表决，90%以上的村民同意进行拆迁建房，同时按照原有宅基地上住房的面积，对村民进行回迁。目前在葛沽的25个行政村中，已有5个村通过了“公决”同意拆迁，进展最快的大滩村已拆迁完毕，“村民年底就可以搬进新房”。随着葛沽镇本身由乡镇转为街道，村民也将同时转为“居民”身份。

而所谓土地换保险保障和长期收益，则是指村集体土地流转至镇政府名下后，镇政府将统一为村民缴纳保险，到达城镇退休年龄的村民即可以领取养老金，“去年是每人每月379元，这个数目还会不断提高”，高洪全说。

在此之外，镇政府还将在对农业用地的原有产值进行评估后，对村民进行适当补偿。以大滩村为例，其评估后的补偿价格为每亩1000元，“按他们人均8分地计算，每年我们要补偿给每个村民800块”。而一次性的征地补贴则按照每亩5万元的标准进行，对大滩村的村民而言，一次性获得的征地补偿款是4万元。

农地改革公平性存疑

实质上，正在葛沽进行的这一场农地改革并非孤例。在此之前，四川、重庆、广东、浙江等地均在农村土地流转方面进行了类似尝试，但此项改革从一开始即饱受争议。作为国内“三农”问题的权威专家，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室陈锡文就曾在今年两会上对本报记者直言，目前很多流转为乡镇政府、村组织领导的强制行为，实质上是对农民土地承办权与应得利益的剥夺，而其原因则在于基层政府的获利冲动。

按照高洪全的解释，葛沽镇之所以能进行此项试点，一个重要原因是其本身务农人口较少。但他在本报记者的追问之下也承认，在宅基地之上建设的楼房将有部分进入商品房市场，而其他“变性”土地的出让金也将有20%属于镇政府，农民并不能从这部分资金中获利，“镇政府也需要这部分收入用于平账，以及进行一些公共设施的配套建设”。根据本报记者了解，目前葛沽镇的中心地带商品房价格已超过5000元每平方米。

涉及300多平方公里农地

南开大学经济研究所教授贺京同在接受本报记者采访时也认为，上级政府必须在滨海新区的综改中注意公平公正原则，否则有可能损害改革全局，“对于这些基层政府明显获利高于农民的改革措施，政府应当慎重使用”。

滨海新区发展战略研究课题组组长肖金成告诉本报记者，在葛沽镇农地改革方案尚在调研时，专家组内部已提出不同意见，“主要还是围绕土地的巨额价差应该由谁获利的问题，现在来看政府和房地产商获利比较明显，农民和社会的获利没有很好体现”。

按照目前已批复的方案，滨海新区将有300多平方公里的农业用地转为城镇用地。

滨海新区10项改革

●金融改革试验

●土地管理体制改革

●行政管理体制改革

●科技体制改革

●涉外经济体制改革

●土地管理制度改革

●城乡规划管理体制改革

●社会公共服务改革

●农村体制改革

●循环经济试验

目前的国家级综改试验区

●上海浦东新区

●天津滨海新区

●深圳经济特区

●武汉城市圈、长株潭城市群

●成渝新经济特区