市场反应

市民购买态度放缓讨价还价空间更大

连日来记者走访深圳6区的多个二手楼盘，调查发现虽然各区不同楼盘的涨跌幅不同，但相同的一点是“市民的购买态度不再像7、8月份之前那么坚定，讨价还价的空间更大了”。

业内人士分析，市场上比较普遍的观望心态，直接导致了二手房交易量的快速萎缩。观望的心态的产生除了深圳二手房价存在虚高成分已成为共识外，还因为不少计划购房者对国家在楼市宏观调控上的预期仍然强烈。多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善，其中物业税的出台呼声最高。

宏观调控前景不明，无疑使二手房投资条件随之产生变化，之前深圳二手楼市中的不少投资者已经转变投资方向，甚至有人开始低价套现。福田区景洲大厦的一位业主，前两天就将自己投资的该小区一套100平方米的房子放盘，该套房此前最高挂牌价曾达150多万元，但该业主急于成交，报价仅120万元。据该小区知情人士介绍，该业主在罗湖、福田、龙岗等区均有多套投资的房产。

多种因素导致了深圳二手楼价出现松动，尤其是在宝安、南山等区。中联地产龙华分行的骆小姐表示，龙华片区降幅最大的就属金地梅陇镇，目前挂牌每平方米均价已不到1.2万元，“8月时这里二手房均价一般在每平米1.5万元，降幅在20%以上。”

龙华片区其他不少二手房也出现价格下跌，一般每平米降价1000元-2000元，降幅为10%左右。如锦绣江南一期3个月前均价每平米1万元，现价9000元。而宝安区中心区二手楼盘的降幅约为9%，美联物业宝安分行的申先生说，冠城世家的二手房均价为每平米1.2万元。中原地产布吉分行的张先生表示，布吉地区降幅最大的二手房有国展苑，3个月前每平米8000多元，现价为7000元。而信义小区和百合小区现价都为1万多元，比起先前的1.2万元，跌幅也在12%左右。

中联地产南山分行的陈先生透露，南山区的二手房每平米降价500-2000元不等，降幅在9%左右。海典居、四达大厦的均价约为每平米1.2万元，星海名城的均价在每平米1.35万元左右。而罗湖区二手房的降幅也大致相同，中原地产莲塘分行的工作人员表示，如仙湖风景、鹏基公寓每平米都降价1000元，降幅在9%左右。

谁将领跌

ST楼盘被明显炒高或领跌二手楼市场

对于深圳二手楼市出现价格松动，深圳地产资深研究评论人士半求认为，深圳二手楼市出现类似于股票中的“ST楼盘”，这类楼盘随着宏观调控的措施逐步见效，楼市出现结构调整，将可能领跌深圳二手楼市。

半求认为，所谓“ST楼盘”，是指那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价，其价格与应有的价值出现了较大背离的楼盘。他认为，购房者在选择时要更多地综合考虑楼盘的准确价值，选择类似于股市中的“蓝筹楼盘”，而像ST楼盘的价格明显被炒高，抗跌能力差，如果用于投资，在楼市整体结构性调整的背景下，投资者容易像在股票中“被套”。

半求估计，深圳从建市以来至今，ST楼盘总体数量占35%左右。随着此前楼市过热，一些开发商为强调资金周转和建筑速度，导致类似楼盘的数量目前估计占近40%.

业内人士分析，楼市低迷，尤其是二手楼市楼价下跌，最主要原因还是宏观政策。宏观政策的变化导致以往二套房投资的运行条件失去了，大量投资客放弃楼市。半求分析深圳目前楼市中的投资客数量，如果以居住5年期计算，大概有30%以下是投资客。但以居住2年就转手来计算，投资客近50%.随着目前二手楼市低迷，近期新进的二手楼投资客数量估计只占5%.

虽然“ST楼盘”将可能首先出现价格下滑，但业内专家认为这种结构性的调整，不会使深圳整个楼市出现较大的波动，那些地段、品质等比较好的楼盘，价格将依然坚挺。“例如市民中心附近的中心区、香蜜湖、华侨城片区的品质好的房子，价格甚至仍将上扬。”半求这样预测。

对未来深圳楼市的预测，业内专家认为更多还是看人民币币值调整和对楼市的宏观政策。半求认为，如果人民币币值调整所带来的刺激金融效果，弱于央行对内宏观政策调整带来的效果，房价预计还要继续降。

珠三角二手楼扫描

惠州降幅小业主多出租

根据惠州市房地产交易中心的统计，10月惠城区二手房的成交均价较9月份微降了109元/平米。而据虹桥房产、方正地产、创辉租售、隆塬房产等几家规模较大的中介反映，目前惠州二手房价格未出现明显下降，多数业主在放盘一段时间没有售出的情况下，选择把房子出租。

珠海炒房客多转卖为租

在珠海，记者通过走访发现，一些品质并不佳的小区二手楼盘并没有明显的降价现象。一位地产业内人士告诉记者，虽然目前由于房贷收紧等政策影响，二手房成交量明显萎缩，但一般业主都不会急于选择降价销售，而会选择先行“放租”。

东莞价未降成交量萎缩

自9月底房贷新政实施以来，东莞二手楼市成交量出现萎缩，成交价格尚没有明显下降，但作为卖方的业主在交易过程中不再轻易反价，部分急于出手的业主甚至价格会略有松动。满堂红交易服务部经理薛慧明告诉记者，从10月份和11月份上半月的市场交易来看，现在买房的消费者往往不轻易出手，反而是卖房的人主动起来，在今年8月份以前，在房价节节升高的情况下，业主反价是常有的事情，而现在业主只要能顺利出手，基本不会再随意提价。记者同时调查了金信联行、未来地产、同步地产、合富置业等东莞各知名中介，情况基本一致。

佛山成交量价格都下降

据禅城区房产交易中心的统计数据表明，10月份二手房的成交量与上月相比有较大幅度的下降，成交量为432套，同比9月减少了162套，降幅达27%.而合富置业对其成交情况的统计数据表明，桂城方面二手房10月的成交均价从9月份的5499元/平方米降到3520元/平方米，与上月相比下降了36%.在第二套住宅贷款首付比例和贷款利率相继提高的影响下，市场发生了一定幅度的波动。

中山价格仍涨成交放缓

据中山市国土局统计，今年第一季度二手房成交宗数为2909宗，第二季度为3468宗，到了第三季度这个数字突然激增，达到4554宗，9月份达到1752套。而在今年10月份，成交量突然降至1454套。目前二手房价格仍然在涨。