就北京眼下的行市看，二手房与期房比较，东四环区域楼盘期房价格最高至3万，低的也近2万。而这一区域每个楼盘周边的二手新房价格，成交价平均要低于在售期房一到两成。如果你肯花精力并且运气不错的话，你甚至可以找到比这还实惠的房源。

二手现房价格远低于期房价格这是北京眼下市场不争的事实。究其原因，至少有以下这么几点。

首先，近两年北京房价飞涨的带动源头是新房楼盘，楼盘引领价格上涨，二手房价随后跟涨。近一两年人民币升值预期、连续加息，同时国内经济持续高温，民间投资踊跃，而短期紧促的房产调控恰使土地和房源供应收紧；加上上海、江浙等地楼市示范效应等一系列因素，导致北京开发商愈发大胆叫高期房价格。在当年棕榈泉12000元、星河湾15000元、万城华府25000、南城星河城达到万元这些价位点上，如此高挑的价格依然被市场所接受，甚至受到追捧，京城楼盘叫价从此似脱缰野马一发不可收。开发商群起高抬价格制造了买家追涨的大势，小业主也随之跟涨二手房价。

其次，自前年以来由于各项有利于投资置业的因素叠加，而市场可供房源又不断吃紧，供不应求的局面使北京包括公寓豪宅在内的新开楼盘几乎都处于惜售状态。为了应对政府主管部门强制开售的政策，相当数量开发商采取了高定价以抑制销售速度的手段调控自己的企业运行节奏，但房子仍然被抢购一空。这反而刺激了开发商进一步涨价的勇气，“得寸进尺”致使期房售价始终顶在买家最高承受价位点上。而二手房小业主除了暗自加速期房涨价持续、快速之外，绝无能力能领涨价格上升；

再次，北京、上海、深圳等城市已经绝对是投资客主导楼市，而投资客的赢点就在于能否第一时间抓抢住新开楼盘的优质户型。这一投资客的投资定律，使上述几城市新开楼盘大多处于开盘即被围抢的局面。新盘“开门红”会大大增强开发商的涨价信心，进而乘上涨价快车。而现在很多楼盘采用的刺激奖励老客户带新客户的销售手段，使先期买家也加入到促销行列之中，这样他们既能因介绍客户而直接受利，又能因后期买家源源不断涌入而在售罄前的涨价中获得长线收益。不夸张地讲，目前期房价格相当部分是被投资客炒高的，因此，讲求实惠的买家切忌跟随炒风，在期房高价位时进入。

另外，就北京楼市来说，买家非理性成分较其它城市要严重得多。由于投资客很高比例是来自非北京籍的外地人士，这些出手阔绰来自全国各地的买家经常性地给其它客户以“假象”和“错觉”，导致本应理智的客户失去理智，加上期房销售信息不对称，客户被诱导抢购的局面时有发生。这也是期房价格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互联网支持下，中介竞争充分，信息完全公开，其价格基本保持在一个公道的范围之内。

国庆节前，央行出台政策要求将购买第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。这一政策对市场的影响可以说超过以前任何一次，说明政府调控楼市的方向已基本校正。从来自各方的信息看，这一有效的调控手段还只是第一步，如若再对投资购房无所触动，更严厉的调控手段将会接连不断地出台。现在，第二套住房贷款首付提高政策已对市场显现出一定的影响作用，虽然长久效用还有待观察，但可以肯定其对期房价格上涨定会起到有效抑制作用。

编读往来

签二手房合同九款不能少

编辑同志：现在我想将自己80平方米的房子卖掉，但是考虑到二手房市场规范较差，又担心自己经验不足陷入到骗局中。请问：我除了谨慎行事、找好中介外，还应该通过哪几个方面最大限度地维护自己的权益？在签订二手房交易合同时须注意哪些问题？

新疆乌鲁木齐赵女士

根据我国《合同法》及有关规定，买卖二手房时，签订二手房合同有9条是必不可少的：(一)搞清当事人的具体情况(当事人的名称或姓名、住所)、地址、联系办法等，以防出现欺诈情况；(二)关键是明确约定本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属等；(三)房屋的价款(主要写明总价款，付款方式，付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等)；(四)履行交易的期限、地点、方式(即写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等)；(五)约定违约责任，以及如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算方式与给付等；(六)解决争议的方式(采用仲裁还是诉讼方式，如果采用仲裁的形式解决纠纷，应写清具体的条款)；(七)合同生效条款(包括合同生效时间、生效或失效条件等)；(八)合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件等；(九)合同的变更与转让(变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止性条款)。

相关信息

南京二手房交易量价齐跌

本报讯 11月上旬，南京二手房成交价格相比10月同期降了1.68%，成交量也出现萎缩，这是南京市二手房价格在经历了两个月的滞涨后首次下跌。

据南京市365地产家居网统计，11月上旬，南京市个人二手房挂牌量为6366套，相比10月下降4.59%，成交量为1225套，比10月下旬减少了312套。10月南京全市二手房成交量相比9月下降4.82%，房产市场相比前期略显低迷。据房管部门公布，8月份，该市二手房成交均价在7400元/平方米，9月份近7600元/平方米，10月份略高于7600元/平方米，11月上旬，南京二手房价开始出现下跌之势。

据“我爱我家”统计，11月上旬与10月同期相比，二手房房源量增加了18.25%，客源量增加9.66%，成交量减少了14.63%。业内人士分析，房贷政策的调整对房产市场中的部分买房需求产生抑制作用，特别是对那些希望改善居住条件的购房者。(邓华宁)

上海旧房成交环比降三成

本报讯上海二手房办公室日前发布最新报告称，2007年10月，上海二手房指数2089点，较9月上涨80点，涨幅3.97%。

10月，上海二手房市场中买卖双方对未来房价的预期产生较大分歧，导致成交量较9月下降近三成，但成交价格仍保持前期水平甚至略有上升。

近几个月，二手房市场表现异常火爆，房价不断攀升。短期内快速上涨的房价，使二手房市场出现一定程度的疲态。如今，部分买家选择暂时观望，等待市场走势明朗后再作决定。买家不再盲目追涨，使得市场进入一个相对平稳期。

10月，二手房市场无序加价的行为有所减少，而逐步调整原先高企的挂牌价格，业主心态逐渐趋于理性。从市场成交均价看，价格未出现大幅度跳升，市场保持稳中有升的态势。

根据上海二手房指数办公室最新统计显示，各区域价格有不同程度的上涨，但总体涨幅有所回落。(邓旭)

郑州二手房价格首次下跌

本报讯从河南省郑州市房管局获悉，10月份郑州市二手房均价为2564元/平方米，较9月份下降了4.9%，这是下半年来这个市二手房价格首次下跌。

据介绍，河南郑州10月份二手房价格下降，与该月二手房成交量较低有关。上月，郑州市二手房的成交量也是下半年

来单月下降幅度最大的一个月，二手房共成交1460套，较9月份下降了17.14%。

业内人士分析认为，第二套房的房贷政策使部分买房者暂时打消了购买第二套房的念头，加上郑州市住房公积金贷款政策的调整，这两点成为二手房交易量降低的原因。(李丽静)

二手房买卖私下过款风险大

张小姐最近看中一套二手房，并与业主李先生达成买卖意向。张小姐因工作要出差很长一段时间,无法及时回来办理过户手续，张小姐便与李先生约定：先向李先生支付房款，回来后再办理过户。而且还明确约定：无论房价是涨是跌，都按约定的价格成交。张小姐想知道这样过房款是否合理？会不会存在风险？

专业人士点评：按交易习惯，一般是递件当天支付首期楼款。因为一旦业主收取首期楼款后违约，一屋二卖并携款失踪的话，买方张小姐可能会面临钱房两空的风险。

从法律上看，若发生了上述情况，房屋已过户至第三人名下，买方要求业主继续履行合同已不可能，只能要求业主承担违约责任及退还已收取的楼款。虽然该请求依法有据，但如果业主携款失踪，则可能面临漫长的诉讼程序及难以执行的诉讼风险。

在此，专业人士建议买方防患于未然，并可参考以下做法：

1.委托中立第三方代管楼款，于交易递件时由第三方直接支付业主；

2.委托中立第三方办理交易过户手续，业主在收取楼款的同时，必须将与房屋产权有关之全部资料交予中立的第三方保管，买卖双方可同时前往公证处办理公证委托书予第三方；

3.可以约定较为高额的违约金(法律规定不得高于交易标的的20%)，在一定程度上业主会受此限制而完成交易；

4.在合同中约定，业主应于收取首期楼款时交楼，并可以约定转化条款。即：如业主违约，买方有权以较低的租金，在较长的时间内使用该物业并可以转租，如买方选择此权利，租金可以在业主已收取的楼款中抵消。但买方仍然有权依照合同中其他条款的约定，追究业主的违约责任。(郝婧羽)