世联地产明日上市定位分析
一、公司基本面分析。
世联地产是一家专业从事房地产营销的顾问代理机构，以深圳为总部，通过23家分支机构建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，面向全国提供房地产综合服务。公司的三大类主营业务覆盖了房地产开发价值链上的各个环节，包括--顾问策划业务、代理销售业务和经纪业务，为房地产一、二、三级市场的参与者相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主等提供全方位、跨区域的房地产营销服务。
世联地产在房地产中介服务行业优势突出，近年在房地产中介服务行业取得的荣誉包括：2004-2008年连续五年被中国房地产T0P10研究组评为"房地产策划代理百强企业TOP10"，获得其颁发的"2006、2007、2008中国房地产最佳综合服务品牌";中国房地产估价师和房地产经纪人学会评定的"2006年全国优秀房地产经纪机构";中央电视台央视国际网络和世界经理人周刊社联合颁发的"中国100最佳雇主"。
最近3年，公司凭借专业的服务能力和较高的品牌知名度不断提高市场份额，并表现出良好的盈利能力。2008年公司营业收入和归属于母公司股东净利润分别为51,124.13万元、6,636.72万元。
二、上市首日定位预测
国泰君安：世联地产首日开盘价可能在27元左右
国泰君安13日发布世联地产(002285.sz)新股点评，上市首日开盘价可能在27元左右，具体如下：
公司以深圳为总部，通过23家分支机构建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，面向全国提供房地产综合服务，辐射全国22个一二线城市。
发行前公司总股本为9600万股，此次公开发行3200万股，占发行后总股本的25%，发行后总股本为12800万股，所有股份均为流通股，管理层通过其控股公司持有发行后4 1.1%的股权。
公司将充分受益于房地产成交的回暖与投资的复苏。上市融资有助于提升公司行业地位。盈利能力较强，费用控制出色，负债水平低，账面资金高，是A股房地产综合服务的唯一标的，在主业经营上拥有核心竞争力，在激励、效率等方面拥有民营企业的优势。
业绩增长确定，按照发行后1.28亿股本计算，预计09-11年EPS分别为0.85，1.04和1.25元。其中顾问策划业务贡献EPS为0.20，0.24和0.30元，代理销售业务贡献EPS为0.61，0.75和0.90元。
参考易居、合富、富阳等可比公司估值及09年A股中小板IPO估值，建议以08年33倍静态PE和09年20倍动态PE定17-17.2元发行价。参考易居估值，上市后合理价23元，对应08年44倍PE和09年27倍PE。上市首日开盘价可能在27元左右。
券商定价分歧不大17元为中值预计首日开盘价27元
湘财证券:世联地产合理价值区间为15.4-19.25元
我们预计世联地产2009年、2010年与2011年的主营业务收入分别为5.8亿、7.25亿与8.7亿,净利润分别为0.99亿、1.23亿与1.48亿,按发行后总股本1.28亿股计算,合每股收益分别为0.77元、0.96元与1.16元。出于谨慎原则,我们按照2009年动态市盈率20-25倍预测,合理价值区间为15.4-19.25元。
申银万国:世联地产合理股价为18.15-19.51元
目前规模优势尚不明显。由于区外扩张速度较快,且除深圳外市场占有率并不高,由此导致公司毛利和净利率水平低于行业平均。如果公司未来区外复制能力能够大幅提高,那么也意味着公司未来盈利能力有上调空间。
我们预计公司09、10、11年完全摊薄EPS为0.78元、0.94元和1.11元,我们给予公司08年35倍的静态市盈率,09年25倍的动态市盈率,公司合理股价为18.15-19.51元,建议询价区间为14.52-15.61元。
财通证券：世联地产合理申购价格区间14.6-19.0元
公司的三大类主营业务包括--顾问策划业务、代理销售业务和经纪业务。2008年实现营业收入5.11亿，上述三大业务占公司经营收入的比例为35.7%,56.5%,7.33%。
公司08年EPS为0.69元，按照新发行股本计算为0.52元。预计公司09年、10年EPS为0.79和0.92元。对公司我们给予35倍静态，30倍动态市盈率的股值考虑，即合理价格空间在18.2-23.7元之间。我们在合理价格区间上打8折作为我们的申购价格，即合理申购价格在14.6-19.0元之间。
财富玖功32.0-42.0
银河证券39.0-42.9
国都证券17.6-19.5
国泰君安23.0-27.0
安信证券24.9-29.1
三、公司竞争优势分析
行业成长前景较大最近三年,公司营业收入主要来自代理销售业务和顾问策划业务,两者合计占营业收入的比例平均为86.60%。由于中介服务业起步较晚,专业分工和国外发达国家相比仍有较大的差距。因此,总体而言,行业成长前景较大,增长可期。
公司主要业务分析公司的顾问策划业务位列同行业全国前列。2004-2007年,年均复合增长率为94.45%。2008年在全国房地产市场调整的情况下,公司顾问策划业务收入为18,255.09万元,比上年增长15.17%,表现出良好的抗风险能力。公司的代理销售业务已取得珠三角区域市场的领先地位。2004-2007年公司代理销售收入年均复合增长率为32.35%。2008年在全国房地产市场调整的情况下,公司代理销售收入为28,893.00万元,比上年增长7.79%,在珠三角区域继续保持领先地位。公司的经纪业务由子公司世联行经营,在行业内起步较晚,目前规模较小。
募集资金短期盈利并不显著,长期有助提升竞争力此次公司计划募集3.2亿元,公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务,建立有效的管理平台和人力资源培训中心,进一步宣传和扩大品牌影响力。募投项目短期盈利效果并不显著,但长期来看有利于提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额。
国联证券：世联地产：第一家上市房地产服务商
世联地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 |
