专栏 2 海南省房地产典型调查

近年来，海南房地产市场快速发展，逐步形成了面向全国的区域开放型房地产市场，具有独特的区位优势和良好的生态居住环境。2008年，全国房地产市场持续深度调整，海南市场由于具有自身的特点以及存在调整滞后性，市场总体表现平稳。但随着调整效应的累积，市场预期悲观情绪愈来愈浓厚，市场逐步暴露出一些问题。海口中心支行2008年10月份开始对省内典型楼盘进行持续的监测，发现其具有以下特点：

性价比相对较高。从整体上看，楼盘的品质与价格基本匹配；楼盘的绿化率高，结构容积率低，配套设备齐全，居住舒适程度高，外加良好的区域生态环境使得房产物有所值。

销售总体处于良性状态。主要体现在：岛外客户占比为94%，一次性付款占比为85%；90平方米以下的小户型占比为73%。2008年下半年，受国内外经济环境影响，销售量增长有所减缓，但总体上比较正常，销售价格平稳。

开发资金的来源差异较大。按开发资金来源占比顺序看，海口地区主要为定金和预付款、国内贷款、企业自有资金，占比分别为52.9%、23.7%、15%；三亚地区主要为定金和预付款、企业自有资金、国内贷款，占比分别为36.4%、35.2%和26.9%；其他县市为企业自有资金和定金及预付款，占比分别为71.2%和28.8%。

当前，典型楼盘的开发企业面临的主要问题有：

企业资产负债率升高，财务风险增大。2008年末开发企业资产负债率为73.8%，同比上升11.7个百分点。销售回笼资金速度减缓，应付账款增加，财务风险增大。

销售速度减缓，销售收入和净利润下降。随着商品房销售速度的减缓，开发企业的主营业务收入、净利润分别同比下降10.9%和64.8%。

本地居民中低收入者购买能力不足。2008年，岛内居民购房占比快速下降，除了持币观望因素外，更为重要的是收入和财富的增长远低于房价的上涨速度，造成岛内居民的购买力不足，

典型楼盘调查结果基本反映出海南房地产市场现状和未来趋势。目前，海南房地产市场主要面向全国，属于典型的区域开放型市场，受到岛内和岛外、国家宏观和本地微观、经济和非经济等多重因素影响。近期海南省房地产市场已出现了一些趋势性变化，只得关注。房地产管理部门应尽快建设起房地产市场信息预警预报系统；充分利用国际旅游岛建设契机，整合资源优势，走内涵式、集约化发展道路；合理规划，形成多层次房地产供应市场，满足本地中低收入群体的住房需求。随着全国和海南省促进房地产健康发展的政策措施的贯彻落实，海南省房地产业可能更早企稳回暖，更加健康可持续发展。

（六）房地产业总体运行平稳，橡胶业彰显支柱地位

1.房地产市场总体运行平稳，局部出现调整迹象。

房地产市场呈现区域性调整格局。2008年，海南省房地产市场整体趋稳，其中三亚市高端房地产市场发展势头良好。从市场有效需求主体看，岛外客户比重扩大，2008年海口市和三亚市商品住房岛外销售面积占比分别为58%和85%。在全国房地产市场明显下行的背景下，海南房地产市场基本平稳运行，但出现调整迹象。自二季度起，以海口市为代表的区域房地产市场进入“量跌价稳”淡市调整阶段，逐渐显现出供需双方持续观望僵持格局（见图13、图14）。房地产开发投资增速高位趋缓，房地产建设市场多项指标增速回落。值得关注的是，房地产开发商资金状况趋紧，海口等地房地产销售量持续萎缩。 -

房地产价格增速放缓。近5年以来，海南省房地产市场特征和发展节奏明显不同于全国，致使政策调控效应的发挥具有一定的滞后性。2008年，海口市和三亚市房屋销售价格逆势上涨，同比增速连续5个月居全国前列，下半年随着调整的累积影响，增速逐月回落。

房地产开发贷款规模收缩，贷款风险可控。2008年，由于市场趋向不明朗，商业银行大多提高了对房地产开发贷款的门槛，加强对存量贷款的风险控制和清收力度，房地产开发贷款规模明显收缩。个人住房贷款方面，全年新增额同比少增5.1亿元，增速呈逐月下降态势。由于海南房地产市场的开发商与开发资本、主要销售收入来源的“两头在外”，房地产业对当地信贷资源的依赖程度较低，金融机构房地产金融业务风险可控。

为应对房地产市场逐渐显现的调整局面，2008年11月，海南省政府出台《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，提出加快落实保障住房建设规划和年度计划，大力扶持、建设限价商品住房，减免个人购买自住普通住房的相关税费以及一系列利用住房公积金购房的优惠政策，将对支持真实住房需求，稳定房地产市场起到一定的积极作用。