专栏 1 个人住房贷款风险分析

近年来，随着房地产市场的快速发展，金融机构个人住房贷款业务不断加快。2007年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达2.7万亿元，同比增长36.1%，高于同期全国各项贷款增速19.7个百分点，在各项贷款中的占比接近10%，监测分析个人住房贷款风险很有必要。

中国人民银行2008年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况进行了抽样调查。调查数据显示：分地区看，平均房屋价格存在较大差别，东部地区的平均房屋价格为6276.9元/㎡，分别为中部、西部和东北地区的1.9倍、2.2倍和1.7倍。平均房屋价格的不同导致各地区平均贷款总额的差异较大，东部、中部、西部和东北地区平均贷款总额分别为42.3万元、23.4万元、18.9万元和21.1万元。各地区平均贷款年限差距较小，东、中、西和东北地区分别为16.7年、15.7年、14.9年和15.0年。

调查结果表明，我国个人住房贷款的风险主要包括违约风险和提前还款风险。虽然目前风险基本可控，但需密切关注其未来的变化趋势。 4

从违约风险看，影响个人住房贷款违约风险的因素主要包括借款人的收入、年龄、职业、信用状况和商业银行的贷款管理等。调查显示：一是借款人因支付能力不足而导致的被动违约风险较小。借款购房者多为中高收入者，家庭税后年收入在5万元以上的占比为77.4%；借款购房者收入预期较为稳定，82.0%的被调查者预期家庭收入将基本稳定或上升；购房群体支付能力处于上升期，40岁以下的购房者占比为75.5%。二是贷款的第二还款来源较为充足。调查显示，全国居民购房的首付款比例平均为37.2%，处于较高水平；按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额/房屋销售金额)为55.4%，个人住房贷款具有较为充足的第二还款来源。三是借款人信用良好，终止偿付的主动违约风险较低。83.3%的借款人未发生过延期还款行为，其余绝大部分为遗忘等善意违约，因资金不足而无法按时还贷的仅占3.7%，表明随着征信体系的完善，社会的诚信氛围正逐渐形成。总体上看，影响违约风险的主要因素处于可控区间。

从提前还款风险看，影响居民提前还款的因素主要是借款人的还款规划、借款成本、家庭收入变化等。调查显示：一是部分借款人主动计划还款时间导致提前还款风险，35.2%的贷款客户有过提前还款行为，其中32.3%的人在贷款时就有提前还款的打算，这是引起提前还款行为发生的主要因素。二是利率频繁上调增大了提前还款风险。2007年以来，贷款利率多次上调使利息支出增加，直接影响借款人行为的变化，54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款。三是家庭收入提高将增大提前还款的可能性。出于对未来宏观经济形势的乐观判断，21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高，有能力提前还款。提前还款给商业银行的资金运用计划增加了不确定因素。

为有效降低个人住房贷款风险，商业银行采取了多种风险防范措施：一是强化内控制度建设，按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；二是加强房地产行业特征研究，对房地产行业市场风险时刻予以关注，及时发现贷款人在借款周期内的各种风险因素，并采取相应的风险防范措施；三是加大金融创新，部分银行针对客户需要设计了多样化的还款方式；四是加大不良贷款清收力度并创新工作方式，部分商业银行采取与社会中介机构共同催收的办法，取得了良好效果。尽管目前商业银行个人住房贷款风险管理水平有所提高，但仍存在一些问题。调查显示，被调查客户中，贷款前后分别有15.0%和28.1%的客户不曾与银行工作人员有过信息交流。

总体上看，我国个人住房贷款的风险在短期内基本可控。但由于前期连续上调贷款利率的累积效应将逐步显现，加之借款人家庭收入有较大幅度增长，收入预期看好，未来一段时间商业银行可能面临较大的提前还款风险。同时，借鉴美国次贷危机的教训，需要关注部分借款人还款能力较弱、容易产生违约风险扩散等问题。商业银行要进一步提高对个人住房贷款的风险认识，加强贷款管理，防范可能出现的贷款风险。

(三)各地区人民币贷款利率总体走高，金融机构贷款自主定价能力逐步提高

2007年，人民币贷款基准利率六次上调，各地区人民币贷款利率水平持续走高。全国绝大部分地区金融机构人民币贷款加权平均利率均分布在6.18%～8.91%之间，主要与地区金融生态状况、贷款期限结构等相关。西部地区由于对中长期信贷资金的需求较大，利率水平总体较高，其中西藏因享受优惠利率政策，利率水平较低。

上浮贷款比重有所下降。金融机构在利用利率杠杆时更为谨慎，全国有21个省份上浮利率贷款比重较上年回落，但占比仍较高。2007年，全国有15个省执行上浮利率贷款比重超过50%，少数省份上浮贷款占比超过60%。执行上浮利率贷款占比较低的省份主要集中在东部地区，北京、上海、深圳的上浮贷款占比均低于30%，一方面反映出当地金融机构数量众多，信贷市场竞争激烈，另一方面也与其客户群体整体议价能力较强有关。

各地区金融机构贷款自主定价能力逐步提高。部分金融机构开始研究以Shibor为基准的定价体系，积极探索完善内部资金转移、同业拆借、协议存款、利率互换、人民币理财等业务中的定价管理机制。分机构看，以中小企业、个私经济为主要服务对象的农村信用社、城市商业银行上浮利率贷款比重较高，其利率上浮幅度主要在30%～100%之间；而以大中型客户为主的国有、股份制商业银行和政策性银行上浮利率贷款比重较低，其利率上浮幅度主要在0～30%之间。

受美联储连续降息影响，多数省份美元存贷款利率呈下降趋势。如广东省12月份3个月以内大额美元存款加权平均利率和1年期美元贷款加权平均利率均为年内最低水平；江苏省12月份3个月以内大额美元存款加权平均利率和1年期固定利率美元贷款加权平均利率同比分别下降了0.21和0.24个百分点；上海市12月份3个月以内大额美元存款加权平均利率较上年同期下降了1.52个百分点；重庆市12月份3个月以内大额美元存款加权平均利率和1年期固定利率美元贷款加权平均利率同比分别下降了0.93和0.44个百分点。但山东、浙江、福建、江西、安徽等省由于美元贷款需求增长较快，推动当地美元贷款利率有所走高。

2007年，各地区民间借贷利率水平均有所上升，但地区差异明显。东部地区由于民间借贷资金规模较大，市场竞争激烈，导致利率总体水平相对较低，且增幅较小。如北京市企业借贷加权平均利率和农户借贷加权平均利率下半年分别为12.23%和9.24%，同比分别提高1.1和0.59个百分点；江苏省全年民间借贷加权平均利率为9.85%，比上年提高0.35个百分点；浙江省四季度加权平均利率为14.3%，同比提高2.2个百分点。中西部和东北地区民间借贷利率水平较高，且提高较快。如湖南省四季度民间借贷加权平均利率为25.27%，较年初提高5.84个百分点；新疆下半年企业借贷加权平均利率为17.43%，较上半年提高11.3个百分点；重庆市下半年企业借贷加权平均利率为16.20%，较上半年提高3.81个百分点；云南省全年民间借贷加权平均利率为20.42%，较上年提高2.65个百分点；宁夏全年民间借贷加权平均利率为18.34%，较上年提高2.19个百分点；辽宁省下半年民间借贷加权平均利率为16.4%，较上半年提高4.5个百分点。

(四)各地区金融机构超额准备金率继续下降，支付能力总体正常

2007年1至4季度，全国各类金融机构的平均超额准备金率分别为2.87%、3.0%、2.8%和3.5%(见表6)，明显低于2006年四季度末4.8%的水平。超额准备金是金融机构自愿存放在中央银行用于支付清算的资金。近几年，金融机构超额准备金率呈持续下降趋势，主要原因：一是货币政策调控由稳中适度从紧逐步转向从紧，存款准备金率和基准利率连续上调，公开市场回收流动性力度加大。二是金融机构改革稳步推进，流动性管理水平大为提高。三是金融市场发展加快和支付清算系统逐步完善，也为金融机构保持较低的超额准备金率提供了条件。与此同时，地方法人金融机构流动性比率保持较高水平，支付能力总体正常。

需要关注的是，随着资本市场和货币市场联系日趋紧密，资本市场对金融机构流动性的影响不断加大，尤其是新股申购集中验资时在短期内对市场资金面的冲击，已成为影响地方法人金融机构短期流动性的重要因素。