社会化养老模式

社会变迁带给市场的机会

在此背景下，从本世纪初开始，社会化养老作为一种社会话题而被广泛关注，各种类型的老年公寓、退休生活社区等高品质养老型物业也逐渐出现，只是这种探索大部分仍停留在政府出面的公益养老型为主，真正纳入社会化商业模式操作的并不多。

1999年至2001年，萧山区老龄委联合泰和房产开发了总建筑面积近3万平方米的萧山老年颐乐园，由老年公寓、托老部、后勤服务中心、医疗中心、老年活动中心等组成，作为自费寄养为主公寓居住为辅的社会福利事业单位，向老年住宅产业的开发跨出了尝试性的一步；

2001年，建德民政部门投资1000万元兴建了从外表看跟普通小区毫无区别的老年公寓，整个社区采用宾馆化设计，配套以及各种设施充分考虑了老年人的晚年需要，并提供护理服务；

不久后，杭州余杭区内某楼盘推出了针对老年人销售30年使用权模式的养老型住宅，出于对老年公寓前景的担忧，当时销售方并没有提出老年公寓的概念；

2003年前后，东洲房产也在半山一带开发了名为田园·康馨苑的家庭旅馆式护理公寓，不过，这一项目最后整体转让给了浙江省肿瘤医院；

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但是，以上这些并不足以涵盖老龄化社会下数量越来越众多的老年人的所有需求。恰如徐爱光所述，根据国内以前的生活状态，中国的老人很容易满足，但满足不等于没有追求。在社会整体水平不断提升的前提下，很多老年人对退休生活的要求和期望都在提高。“就像我一样，年轻时拼搏了一辈子，进入老年期后除了要求身体健康、家庭和谐，也希望高质量的老年生活。比如有一个环境优美、适合锻炼、不断更新知识的学习场所，可以与老年朋友经常一起交流，互换养生心得等等。”徐爱光说，在长期从事老龄事业的过程中，她发现有大量抱着与她同样想法的老年人，于是便萌生了创办金色年华这一完全退休生活社区的初衷。“创办一个针对老年人群需求的、真正意义上的退休生活社区。”

想法有了，如何纳入商业化、社会化的操作范畴便成了另一个话题。“老龄人群日益增加，指望社会公益、福利事业解决所有的养老问题是不可能的，将养老问题纳入市场化操作范畴势在必然，可操作性也越来越强。”

先知先觉的房地产商们也闻到了老龄化带来的这些市场机会。2000年，北京的小汤山疗养区开始创新性地推出了中国第一个示范性养老基地——北京太阳城国际老年公寓项目，整个社区总建筑面积18万平方米，配有10000平方米的老年医疗中心、6700平方米的老年娱乐中心、3460平方米的老年大学和5000平方米的老年购物中心，至今已销售至第三期。

第一个吃螃蟹

看起来味美，吃起来很累

金色年华是杭州城内第一个按市场化操作模式开发的老年公寓项目。项目地处转塘境内，午潮山国家森林公园范围，距杭州市中心仅22公里，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心负责建设。

对于这个从2001年便着手准备，7年之后开始正式推向市场的老年公寓项目，负责项目一线开发的浙江银发事业发展中心副主任汤平平用简单的一句”看起来很好，吃起来很累“概括了整个项目开发的艰辛与曲折。

据汤平平介绍，老年公寓的开发既不同于普通住宅，也不同于传统的福利养老。“相对普通住宅而言，老年公寓体现了根据老年人生活习惯、居家习惯量身定制的特点，但相比传统的福利院养老，老年公寓又可以体现出服务周到、居家感强、私密性好等特点。”

作为一个“完全退休社区”，金色年华整个社区分居住和配套两大部分，其中居住部分有居家式公寓，护理式公寓和度假式公寓，包括一室一厅、一室两厅、两室两厅等多种户型类型，入住人口需要达到法定退休年龄。汤平平说，从前期市场了解的情形看，大多数目标客户对于这种方式都非常接受。

为了做好这个项目，汤平平说，他们从2001年开始便先后去日本、美国、澳洲等地考察当地的老年公寓项目，最终认定老年公寓其实是完全颠覆传统房地产开发经验的一种全新开发模式。“原来的房地产开发经验在这样的项目里很难用上，”作为上世纪90年代开始从事房地产行业的专业人士，汤平平的房地产从业经验可谓相当丰富。但面对金色年华，汤平平却是“老兵碰到了新问题”：”说是建老年公寓，其实还要建医院、建老年大学、图书馆、餐厅、宾馆、娱乐中心、休闲中心，“汤平平说，在开发金色年华的这些年里，他们最终感觉造的并不是房子，而是一座城，一个专为老年人设计的社会，“到最后，从事这个项目开发的很多工作人员都快成为老年问题行家了。”

”我们能做的，便是尽可能地在前期把准备工作都做好，把能想的、该想的都想到，“从准备到开发，金色年华光是规划、设计方案便几易其稿：”我们争取把每一种需求都能考虑进去。”