“一块几千平方米大小的城市土地边角料，成就了17个人的合作建房梦想。”
尽管事情已过去半个多月，但“金华模式”依然为大家津津乐道。
个人合作建房温州破冰“拿地”之后，此次金华小地块的出让，似乎又一次意味着浙江省走在了合作建房热潮的前列。
果正如此吗？
杭州个人合作建房联盟负责人王涌宇称，“金华模式”没有推广的意义。
而记者从一些主管部门和开发商了解到，把金华出让小地块冠以“个人合作建房金华模式”，或许存在误读。
“无论是北京，深圳，还是温州、杭州，一般都有一个合作建房的组织和发起人，这是一群有共同目的的集合体。但你在金华看到了什么？这纯粹是一批小业主的意外结合。”杭州一位一直关注个人合作建房的开发商作如此表示。
“金华模式”，到底是不是真的“个人合作建房”？
自然人不等于“个人”
“人们对金华模式的最大误读，就是把自然人与个人等同起来。”一位开发商提醒道：“对于房产开发来说，这几乎有着天壤之别。”
自然人当然也是个人，但许多自然人事实上都是开发商或者投资者，只不过是在成立公司以前以自然人的名义拿地而已。
王涌宇表示，因为许多大城市出让宅地对竞买人有资质要求，自然人拿地的机会不多。比方说，在杭州，许多宅地的出让条件规定只有三级以上（含三级）房地产开发资质的企业才能参加竞买。
没有开发资质的自然人很难在大城市拿地，也就意味着个人合作建房公开拿地只能通过“借壳”或委托房产公司等其他的形式，而国家对这方面的监管是相当严格的。
“这给个人合作建房增加了相当大的难度。但这并不意味着，用自然人名义拿到地的，一定是个人合作建房。”王涌宇说。
其实，在2005年3月以前，杭州就有自然人成功拿地。2003年12月，自然人温荣辉以3360万元的价格竞得滨江一地块；2004年5月，自然人叶福林和大北房产一起拿下下沙一块地；2005年3月，自然人赵雪峰以3.38亿元竞得了九堡地块。
恰巧的是，温荣辉竞得的杭政储出（２００３）４１号地块刚好在上个月预售。实际操作该地块的是杭州远境置业有限公司，负责人即温荣辉。楼盘名为浮力森林苑，是两幢小高层，均价在每平方米6000多元。
“比方说浮力森林苑这样的商品楼盘，是以自然人的名义拿的地，但你能说这是个人建房吗？”一位开发商表示，“在湖州等中小城市，自然人还可以拿地。但如果要真正落实到房产开发，至少得成立一家暂定资质的房产开发公司。而即使是暂定资质，也必须有100万元以上的注册资金以及一定数量的专业人员。”
小地块建的是“豪宅”
哪些人对金华这些小地块感兴趣？
剖析“金华模式”，我们几乎看不出这是一种“个人合作”拿地：没有发起人，也没有统一的章程。
金华市国土局经济开发区分局工作人员称，市民中最感兴趣、也最有竞买意向的主要是三种人：手头有闲散资金的小老板；想购置土地做办公用房的中小企业；亲戚朋友想合伙建房降低购房成本的。
尽管金华是个二线城市，但1月22日出让的小地块均价达到了每平方米9800元。这些单幅面积在100平方米左右的小地块，光竞买保证金就达到了80万元。
以每块地108平方米计，土地总价在百万元上下，再加上建设成本，建房的总费用约在150万元左右。
王涌宇称，一般来说，个人合作建房主要针对的是没有经济适用房购买资格，但又买不起商品房的城市居民。显然，金华小地块并不是为个人合作建房所预设的。
这些小地块底层规划为沿街店面，二至五层为住宅，六层为阁楼，单幅地块的建筑面积在510平方米左右。在当地人的眼里，这绝对称得上是“豪宅”了。
而这些“豪宅”的用途，也与“合作建房”相去甚远。一位姓赵的“地主”表示，“房子并不打算卖，二到五层即使自己住不下，也可以给亲戚住。”赵先生隔壁的两个“邻居”，就打算“把房子用来开小旅馆”。
“三统一”难保高品质
选择个人合作建房，主要为了满足两个目的：一是价格要比市面上的商品房便宜；二是在小区配套和规划设计方面，能够满足一定的自主性，提高房产的舒适性和品质。
王涌宇说，“对于许多城市居民来说，并不一定会满意这些联建房的外观和房产品质。”
这种将小块土地划分成独立单元出售给个人的做法，其实在我省许多中小城市都不鲜见。而为了保证这些小地块的开发质量和城市景观，一般来讲，这些土地在出让时都会被要求“设计、报批、建设三统一”。
金华市国土局经济开发区分局就要求，竞拍人竞买成功后，须交纳20万元的统一联建保证金，联建保证金在建设期间分期退还；动工、竣工时间分别为合同签订之日起6个月内和一年内；建房者承诺地块开发建设遵循统一设计、统一报批、统一建设原则，并严格按照规划部门的有关建设要求进行设计、施工、建设，擅自违反规划条件进行建设的，接受包括没收统一联建保证金在内的相应处罚。
根据金华开发区规划分局对39号地块的用地建设要求，18个单元分两幢建设，每幢9个单元；建房户按幢推举一户为委托代理人，负责该幢房屋的设计、报批以及施工管理，并由业主自主选择一家有资质的施工单位进行施工，费用自理。
“与个人合作建房是统一拿地与统一请专业房产公司代建不同的是，这些小地块基本上还是自建的形式，各建房户的成本预算并不一致，建筑材料可能有优有劣，房产质量不一定有保证。”一位杭州的开发商说，“当然，也有人或许一开始就不认同地块预先的统一规划。
看来，这些小业主们的“豪宅”，与个人合作建房还有相当长的距离。
深圳模式
拍成品房走捷径
深圳首批个人合作建房者们将于今年春节期间搬进新房，这两栋建成的成品房是位于深圳宝安区沙井镇金桥工业城的宿舍楼，将成为个人合作建房组织在全国范围内最先崛起的“样板房”。
据发起人林立人介绍，这些建成后的成品房交纳税后每套总价约为7．5万元，即均价约为1623元／平方米。其周边商品房楼盘均价都在6000元／平方米以上。
据了解，这两栋宿舍楼是以林立人为首的深圳81名合作建房者成功地通过拍卖，仅以600万元的价格获得了位于沙井街道的两栋宿舍楼的产权。这两栋楼均为宿舍公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。其使用年限为50年。
由于这两栋物业原为企业宿舍楼，房产“属性”不属于商品房，因此每套房子皆没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。
烟台模式
专门人群间的合作
位于烟台的中国艺术家村，也曾被认为是全国首例真正意义的个人集资建房成功案例。早在1999年底，为使众多艺术家在海滨有一个用于创作、度假的家园，打造一个以艺术生活为主题的“世外桃源”，发起人赵燮借助自己在艺术界的影响，向全国各地艺术家发起集资合作建立中国艺术家村的倡仪。
2001年第一批艺术家交了集资建房款，一年后房屋如期交付使用，第一批艺术家高高兴兴地拿到房门钥匙。有了成功的开始一切都变得极其顺利，不到两年的时间里，来自全国各地，由110余户书画家、音乐家、作家组成的全国第一个也是规模最大的艺术家村就屹立在了烟台。
温州模式
具有开创性意义
去年１１月１５日，温州市个人合作建房联盟委托开发商以１亿多元的价格取得了一个３０亩地块的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。
温州的“拿地”具有侥幸的成分。由于宏观调控的压力，开发商对开发小块土地的兴趣不大，这使温州合作建房联盟在几乎没有竞争对手的情况下竞拍到了一块土地。温州个人合作建房联盟，还依托了温州市场营销协会的组织力量。叶建英
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