变化

从“P减”到“H加”

利率竞争白热化出现“地窖价”

“由于港元是实行联系汇率制度，所以港元基准利率一般是紧跟美元变化的。”另一家总部在香港的外资银行房贷专员David向记者分析，由于美联储在2008年金融危机爆发后连续调低美元基准利率至0%到0.25%的区间，所以港元利率也一再“跳水”。由于同业拆借市场成本很低，这在客观上为香港银行目前的房贷大战埋下了“导火索”。

据外资银行房贷专员David介绍，此前大多数香港银行通用的房贷按揭利率是按照“P减”方式来计算的，其实就是在最优惠利率(P)的基础上减去一个固定利率得出实际按揭利率。目前香港银行业提供的最优惠利率已经降低到30年来的最低水平，例如汇丰和中银香港的最优惠利率是5%，渣打和恒生的最优惠利率是5.25%；而被减去的固定利率根据客户贷款额度、期限和还款方式的不同而有区别，一般在2.75%到3.25%之间。所以，按“P减”方式计算的香港银行房贷年利率一般在1.75%-2.5%，与内地银行法定最低的房贷利率4.158%相比明显低了许多。

“但为了竞争内地的房贷客户，有香港银行从今年初又推出了另一种‘H加’的按揭利率，引起不少银行跟风。”房贷专员David解释，这是指在香港银行同业拆借利率HIBOR(H)的基础上加上一个固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港银行用“H加”方式确定的房贷年利率通常约为0.75%。

“房贷利率从P减到H加，结果降得只剩下一个零头了。”房贷专员David感叹香港银行为吸引内地投资客，房贷利率已经降到了“地板价”之下“地窖价”。

效果

超低利率魅力不小

沪上投资客抢“末班车”

“现在香港监管部门对房贷低利率已经多次吹风，那边的中介催我一定要在下个礼拜前签字搞定按揭合同，否则超低利率可能落空。”在世界500强企业担任高级主管的江先生对记者表示，春节前他将民生路张杨路附近的一处房产以360万的到手价出售，节后他和家人在接连两个周末都飞到香港看房准备下单。

“虽然现在香港房子单价比上海贵，但从投资成本和收益来看更划算。”江先生算了一笔账，如果他用手头现金在国内再次购房，只能按二套以上房贷对待，不仅首付至少四成而且大多数内地银行给的利率比较高。而他看中的那套香港住宅只有1000万港元出头，首付只要三成，而和几家香港银行房贷专员初步商谈后的最低年利率只要0.73%。

就连香港银行业的老大汇丰银行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房贷利率，此举震惊香港按揭市场。但据记者了解，目前香港银行推出的超低房贷利率已限定在短期内有效，例如汇丰和花旗银行都将客户申请超低房贷利率的有效期设在4月底，而建银亚洲率先表示因已到期所以将停止提供超低房贷利率。

监管

超低利率风险太大 金管局协调降温利率战

从去年下半年开始，内地房产投资客成为推高香港房价的绝对主力，香港金管局为此不得不将价值在2000万港元以上住宅物业首付比例从三成提高到四成，但香港银行在房贷利率上的血拼仍愈演愈烈。据金管局统计，从去年下半年以来，受内地房产投资客青睐的“H加”房贷利率计息方式的市场占比从5%左右猛增至60%。

“香港金管局已经在考虑给房贷利率战降温了，我们最近通知有意向的客户一定要赶在4月底前签好按揭合同。”外资行按揭经理Steven向记者透露，金管局已经开始找多家香港大银行互相沟通，可能会很快制定稳定的按揭利率参考水平。“房贷利率竞争是一个恶性循环，目前的情况是不健康的，香港银行业必须更理性一些。”香港银行公会主席洪丕正在3月初对外明确表示，经过与金管局共同讨论，认为目前香港银行在按揭低利率上的竞争只是短期现象，金管局正与个别银行商讨房贷利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港银行业在房贷利率定价时，能考虑到利率和呆坏账的周期性风险，不应只看目前状况，而应该考虑到利率上升后可能带来的影响。徐可奇