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七成国企进军房地产 住建部官员称国进民退是开发商炒作
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2009 年 09 月 17 日 
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9月10日下午2时40分,一声槌响,2009年中国地王诞生了。“70.06亿元,”上海土地交易中心长风地块拍卖师宣读3号中国海外发展有限公司的报价时,拍卖厅里面一片惊呼之声。观摩厅有些混乱起来。众人忙着打电话、发短信,向外界传递这个最新地王出台的消息。“疯了,这些开发商真的疯了!”盯着观摩厅上现场直播的电视机,几个围在一起的地产业界人士情绪激动。

9月10日,中国新地王诞生,它就是中国海外发展有限公司(下称“中海”,香港联交所代码0688),此前中海连续10个月零拿地。人们曾一度认为,中国建筑的子公司中海是储地的保守派。但大象起舞令人感到恐惧,中海此番一出手就让人叹为观止。

参加这场遍及全国的“地王”争夺战的远不止中海一家国企,无论是央企还是地方国企加速进军土地市场的步伐都在加快。

香港中文大学讲座教授、财经名嘴郎咸平在与时代周报记者交流时说:他有一个粗略的统计,十大地王九个被国企买下。

新“地王”曾无人问津

9月10日下午2时36分,上海土地交易中心长风地块拍卖正在进行,中海豪掷70.06亿元,成功“劫杀”了保利地产、仁恒地产和此前一直对长风地块志在必得的绿城中国。

一个多月前,也是在这个地方,有着深圳国资背景的金地集团以30.48亿元的价格拿下青浦赵巷10号地,楼板价达1.5万元/平方米,创下当时的“上海地王”。

仅仅一个月的时间,1.5万元/平方米的纪录就已经作古,中海拿下的长风地块楼面地价已经高达22409元/平方米,超过该区域次新房的成交价格。

这次拍卖的长风6B、7C地块,由两幅相连地组成,位于上海市普陀区长风商务区,在上海市中环以内,属于市区核心地带,总出让面积达到14.2108万平方米,按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米,该地块无论是地理位置,还是地块规模,都可以说是今年以来上海最吸引人的一块住宅土地,也是今年上海所有出让土地中位置最好的一个地块,有人惊呼,“地皇”诞生了。

令人玩味的是,去年7月份,长风7C地块曾以起始价16.053亿元的价格出现在土地拍卖市场,最终因无人提出申请而流标。一年后,出让方将南北两块合并成长风7C地块,再加上旁边相邻的6B地块,以土地挂牌起始价30.58亿元打包出让。但由于拍下该地块后还要承担配建5%保障性住房任务,进入申请竞拍流程后,6B、7C地块再次遭遇了无房产商申请竞拍的尴尬。

在长风地块正在交易市场拍卖的时候,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟正在录制评论地王的节目。

当初有业内人士向陆骑麟咨询长风地块的价格,他建议说:“这块地周边没什么新房子,地块毗邻苏州河,根据目前周边的房价,再按照建安成本来看,开个35亿元到45亿元之间挺好的。”

陆骑麟解释,由于该地块地理位置好,因此开发商希望拿地后走精品房路线,如果小区内还有保障性住房存在,势必会对小区房价产生影响,影响获利。

后来上海普陀区房管局决定改变计划,将5%保障性住房的条件划掉,“在其他地块中统筹平衡。”更改条件后,中海、华润、龙湖等众房企大鳄争相竞买。9月10日,终止网上挂牌前的最后一刻,有房企叫出了60亿元的报价。这个价格远远超过了陆骑麟对长风地块的预期。

目前长风地块并没有新盘出售,该区域内10年以上房龄二手房的价格在15000 -16000元/平方米,2年左右房龄的二手房单价也仅过2万元/平方米的水准。而且中环线周围的环境嘈杂,现在主要还是以办公类的产品为主,“很难想象在这个地方建设一个特别高端的房地产项目,所以那里的住宅很难卖到4万-5万/平方米。”陆骑麟在接受时代周报记者的采访时认为。

“70.06亿元的成交价,让陆骑麟深感意外。由于长风地块规划要求全装修房交房,未来要政府周边规划落实并且还要市场积极向好,楼盘售价必须4万元/平方米以上,中海才能赚钱。”陆骑麟在接受时代周报记者采访时说道。

虽然不少参加拍卖的房企认为该价格“太高了”,但中海地产代表在接受时代周报采访时表示,长风项目价格不贵,拿得很值。

保守中海突变激进

中海是香港上市公司,隶属于今年刚刚登陆A股,从资本市场上融资420亿元的央企巨无霸中国建筑股份有限公司(上海交易所代码601668)。

此番,中海地产的激情表演,让人很难把它与从去年10月以来连续10个月零拿地的中海联系起来。

今年8月5日,29家房企齐聚苏州2009年最大规模的土地拍卖会。在14号地块的争夺中,中海地产在19.2亿元之后放弃举牌,最终保利以19.9亿元拿下了苏州新地王,楼面价达7549元/平方米。

此次在19.2亿元之后放弃举牌后,中海相关负责人称“不希望中国楼市频出‘地王’”。此言犹在耳边,中海拿地的风格就开始大幅变化。

8月17日中海发布公告称,已在山东省济南市购买了三幅地,总建筑面积约为263万平方米,总价38亿港元。

8月31日,中海再次在青岛发力,击败万科、保利、海信等的对手,以3.9亿元的价格拿下了青岛市四方区清江路F地块。

9月4日上午,成都市土地拍卖中心,在成都市青羊区苏坡乡黄忠5组72亩地块的争夺过程中,中海地产没有再给保利机会,在经过百轮叫价后,力压保利及一干成都本地企业,以6.83亿元将该地块揽入怀中。根据中海最新发布的财报,今年前8个月,中海销售收入达到339.7亿港元。而目前中海的土地储备为2598万平方米,可满足4年的开发规模需要。在今年初,中海制定了2009年完成土地储备400万平方米的目标。

对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变,中海地产主席孔庆平曾经用这样一句话回应:“中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%。2008年,中海地产的开工面积为400万平方米,也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。”

如果按照这个目标,而到现在为止,中海的拿地规模还仅是九牛之一毛。接下来,中海还将会在土地市场兴风作浪。而中海资金面的宽裕和对土地储备的诉求,从财报中也可以一览无余。

中海香港投资者关系部有关人士表示,目前上海项目所在区域,缺乏高档住宅项目配套。上海长风地块项目的稀缺性强,未来价值提升空间大。

来源: 时代周报
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