我国住房制度改革十几年来，房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、拉动经济发展作出了重大贡献。去年年底到今年一季度，部分城市出现了房价上涨过快的现象，引起了社会的强烈反响。为促进房地产市场平稳健康发展，今年1月7日和4月17日国务院相继发了两个重要通知。这是完全必要和非常及时的，并已经有效地遏制了房价过快上涨的势头。但在市场上仍存在等待观望心理，不少人对房地产市场的下一步发展趋势看不太清楚。我认为，为促进我国房地产市场平稳健康发展必须解决几个认识上的问题。

一、“住有所居”还是“居者有其屋”？

党的十七大提出“住有所居”，意即要让每个人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是说并非强调每个人都要拥有自己所有权的住房。美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》，提出在社区多盖房子卖给低收入的人，当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。从2001年以后大力发展房地产业，直至这场金融危机爆发之前，这一比率才提高到 68%。提高这4.7个百分点付出了极其沉重的代价。尽管美国产生这场百年一遇的金融危机原因非常复杂，但毕竟是由次级房贷泡沫破灭引发的。我国当前人均 GDP只有美国的1/14，要实现“居者有其屋”、人人都要拥有所有权的住房实在是为时尚早。

二、用“一条腿”走路还是“两条腿”走路？

解决我国居民住房问题究竟该走什么路子，是用“一条腿”走路还是“两条腿”走路？

在住房制度改革之前，城市居民从普通老百姓到高级干部都不买房，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制度。房改以后，除了极少量廉租房以外(目前，保障性住房的投资额只占整个房地产投资的约3%)，几乎都实行了商品房制度，基本上是通过市场购买商品房来解决新的住房需求。但实践似乎已经证明，完全依靠市场调节的商品房制度难以解决实际需求，因为有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的，住房公积金需要积攒许多年后才能派上一点用场。所以，先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段，实行商品房和公租房两种制度共存，用“两条腿”走路是必然的选择。

今年6月国务院召开了公共租赁住房工作会议，全面部署了加快发展公共租赁住房的工作，有着十分重大的意义。这是对我国住房制度的重要补充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员等既不符合廉租房或经济适用房保障条件，又缺乏通过市场购买住房的能力，被称为“夹心层”。他们居住条件普遍较差，是最需要社会关注的群体。发展公共租赁住房就可以为他们提供有力的保障。将来永远都会有新的“夹心层”群体不断出现，实行商品房和公租房两种制度共存是长期的方向；先住公租房，条件成熟后再买商品房，分两步走也是这部分居民解决住房问题的正常规律。

三、房价只会上升不会下降吗？

去年底和今年初社会上流传着这样一种观点，中国的房价在今后相当长时间内只会上升不会下降，其理由是我国居民对住房需求的潜力很大，而用于房地产建设的土地减少是刚性的。但市场经济的基本规律告诉我们，某种商品的价格远远高过它的实际价值就会形成泡沫，而泡沫总是会破灭的，吹得越大破灭时损失就越惨重。英国《金融时报》有篇文章指出，在这场金融危机中，令银行遭受重创的是一场押注于美国住宅与地产价格只涨不落的豪赌，监管机构、银行家和国会都曾自欺欺人地认为，地产价格只会越来越高。每个人都有权居有其所，即使他们信用很差或毫无信用——这就是美国梦的版本之一。美国的教训难道还不值得我们深思和警醒吗？