最近一段时间以来，北京市的楼市调控政策层出不穷，让贷款购房人目不暇接，记者近日了解到，近期借款人非常想了解当下北京的各家银行如何认定首套、二套、三套房以及如何房贷，为此记者采访了“伟嘉安捷”的相关专业人士，请他们根据银行实际操作情况进行讲解。

首套房——

家庭成员名下无住房又无住房贷款纪录

典型案例：郑先生是一名软件工程师，工作已满三年，名下无住房也无贷款纪录，计划与相恋多年的女友今年结婚，可是在目前高房价的市场下，郑先生的积蓄加上父母的资助款加起来也不足以支付购房款，只能通过银行贷款来实现购房愿望。

专家分析：“国十一条”中规定像郑先生这种情况现在购房属于首套房。郑先生名下既没有住房，也未曾有过贷款购房纪录，所以郑先生现在贷款购房可以享受首套房的优惠政策，即首付比例最低20%，利率最低可享受下浮30%。

二套房——

家庭成员名下现有唯一全款住房

或有唯一一次贷款纪录

典型案例：林先生是一家国有企业员工，已结婚多年，有一个正在上小学的儿子。林先生及妻子名下只有现在居住的唯一一套住房，为结婚前贷款购买，并于2009年结清贷款。他想知道如果将这套结清贷款的房产出售后再购买一套面积大点的房子是不是可以算作首套房。

专家分析：如果林先生将这套房产出售再贷款购房的话，是会被认定为二套房的。因为目前央行及住建部对二套房的认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然林先生将名下房产出售后，名下无住房，但因为其名下曾有过贷款纪录，能够在央行的征信系统中查询出来，所以再次贷款购房时还是会被划为二套房的范畴，需执行首付比例最低50%，利率上浮1.1倍。

三套房——

家庭成员名下已有两次贷款纪录

典型案例：迟先生在一家外企公司做部门经理，与妻子田小姐已结婚多年，现在有个上幼儿园的小女儿。迟先生家庭现住房情况如下：迟先生名下有一套一居室的房产，父母资助贷款购买的准备结婚用，田小姐婚前名下有一套公积金贷款购买的房产。两人结婚后一直居住迟先生的房子，田小姐的那套房产一直用于出租，但因为那套房产离家较远，两人商量后将田小姐名下的房产于去年结清贷款并已出售。眼下，孩子要上小学，迟先生想在附近再贷款购买一套大点的房子。可在迟先生向银行咨询时，却被告之再购房的话属于第三套房，目前银行是暂停对第三套房发放贷款的。

专家分析：迟先生家庭如果再购房的话属于第三套房，因为4月底下发的“京十二条”中也明确了对购买第三套及以上住房的家庭暂停发放贷款。而迟先生和其配偶田小姐名下各有过一次贷款纪录，虽然有一套已结清出售，但央行的征信系统还是可以查到田小姐的贷款纪录，根据目前银行“认房又认贷”的认定标准，迟先生再购房的话属于第三套房，银行拒绝为其发放贷款也是有根据的。

从目前北京房贷市场的实际操作情况来看，以上三类人群是比较典型的首套房、二套房、三套房案例，现阶段宏观调控房贷收紧的环境下，购房人在贷款买房前最好先将房贷政策咨询好，然后根据个人实际情况选择合适的贷款方案较为稳妥。