“此次楼市新政对打击投机短期内是有效的，要想长期有效，一是政策要有延续性，二是要拓宽投资渠道，特别是要引导资金进入实体经济。”北京一所高校的经济管理研究学者赖伟民昨天表示。

从去年开始，他实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘。在与这些楼盘的“对话”中，他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。

他调查发现，很多企业主拿贷款炒楼，八成的购房者是投资需求。同时，他根据调查结果，总结出投机者炒房的4个途径。

昨天，赖伟民就调查动机、过程及对当前楼市政策的看法接受本报记者采访。

以购房者身份调查

◇记者：您是一位研究企业战略和宏观经济的学者，为什么会做一次这样的调查？

◇赖伟民：去年，我在各地讲课时，企业家学员们不问企业管理方面的问题，都问房地产方面的问题。这让我感觉很奇怪，就开始关注楼市，发现了一些观点，比如“刚性需求说”等等，但究竟是怎样的情形？为了给学员们讲清楚，我决定做调查。

◇记者：您是怎样做调查的，以什么形式进行？

◇赖伟民：因为我要到全国各地讲课，讲课后利用半天、一天的时间到当地的楼盘去走走，访问一个售楼小姐，再通过售楼小姐的介绍，访问两三个购房人。先后到过60多个城市，调查了150多个楼盘。

◇记者：调查过程顺利吗？

◇赖伟民：因为我是以购房者身份询问售楼小姐的，对方都很配合。通过售楼小姐介绍的购房人，一般也愿意谈谈购房的想法，总体上很顺利。

住房被用作投资品

◇记者：哪些售楼小姐的谈话给你的印象最深？

◇赖伟民：在武汉的一个楼盘上，我问售楼小姐，楼盘很火爆，是不是做了很多广告？售楼小姐说，公司根本没做什么广告，客户大多数都是回头客，买了我们一期、二期后，觉得好，现在又来买三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。我就问，他们买这么多房子干什么？售楼小姐答道，投资呗！现在有几个人买房子是自己住的？房价还要大涨，买房子比买什么都划算。

◇记者：购房人有哪些言论？

◇赖伟民：去年11月，我在杭州的一个楼盘遇到一个一下买了两套房的购房者，就问他这里的房子真的这么好吗？他回答说，只要是房子就好，过不了多久，就可以净赚至少几十万元。我问他不怕到时卖不出去吗？他答，现在很多人手里有闲钱，等他们意识到炒房赚钱那么容易时，他们就会来接盘。

◇记者：他确信他不是最后一个接盘者？

◇赖伟民：对。当时，我还问他，房子最终还是要卖给自住者呀？他说了句让人深思的话，不，就像黄金，除了打首饰，它还有什么用？可还有这么多人买黄金，它不一样在涨吗？住房不是消费品，而是投资品。只要市场上还有大量游资，房价就还会涨。

◇记者：正是这样的“投资”推高了房价？

◇赖伟民：我发现了一个惊人的事实，掏钱买房者80%是投资、投机需求，这是通过对我所调查的购房人做的数学统计得出的。

将调查房产中介机构

◇记者：您如何看当前的房地产新政？

◇赖伟民：短期来看，新政对打击房产投资行为是有效果的，但要有长期效果，一是在政策上要有延续性，如果政策一松动，就会出现报复性反弹；二是要拓宽投资渠道，引导资金流向实业，引导股票、期货等其他投资渠道健康发展。

◇记者：问题是，实业、其他投资渠道的回报率太低的话，资金还是不愿意去啊？

◇赖伟民：这需要从两个方面看，一方面通过政策打压，让楼市的投资回报率降低，回到正常轨道上来。另一方面，其他方面的投资回报率能否提高呢？比如实业，有好多先进技术未能和产业资本很好地对接，这块儿做好了，回报率是能上去的。

◇记者：下一步，您还会从哪些角度关注楼市？

◇赖伟民：我打算调查房产中介机构，通过他们了解二手房买卖情况。这其中，是能看出哪些是投资的、哪些是刚性需求。今后会把调查情况记录下来，为写研究文章做准备。

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炒房的4个秘密

1.同时下单。当“炒房者”要购买多套房产时，便会面临较高的首付比例和房贷利率。因此，“炒房者”一旦决定买下多套房产就要同一天下单，由于银行的征信系统无法实时更新，“炒房者”所购的每一套房产都被当作“第一套房产”。

2.无本炒房。开发商卖房时并不收取房款，只是挂个名，说明某套房产已经售出，等房价上涨后，买家便将房产抛售，赚取差价。这类买家常常是与开发商有利益关系的人员。

3.自卖自买。开发商发动员工和朋友以按揭方式买房，一旦银行把房贷发放给开发商，由开发商控制的买家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金，还有助于把房价维持在较高的水平上。

4.阴阳合同。在二手房交易中，如购房合同的真正价款为100万元，假合同做成150万元，三成首付，原本可从银行贷70万元，现在则变成105万元。