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地产业成本流向调查:揭开房价与利润率背离真相
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2009 年 04 月 22 日 
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建安成本将下行

业内人士指出,去年下半年以来,钢材、水泥等建材价格大幅下跌,使得建安成本在房地产开发总成本中的比重呈下滑趋势。

建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,是房价中相对稳定的部分。在国外,建安成本通常占房地产开发总成本的70%,其它如地价及税费仅占房价30%左右。然而在国内,这个数字是颠倒的。

一位房地产业内人士向中国证券报记者透露,建安成本在房地产成本中的占比一直不大。在北京,目前高层的建筑规格约为2000元/平方米、毛坯砖混房约为600-700元/平方米,总体来讲建安成本不会超过3000元/平方米。

根据有关报告的数据,2005年普通高层住宅的平均建安成本为每平方米1407.5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年每平方米升至1524.1元。去年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元。

然而自去年下半年以来,水泥价格同比增幅出现回调,涨势放缓。同时国内钢材价格开始进入下行通道。

水泥及钢材价格的变化,一定程度上降低了房地产商的成本。业内人士表示,建材价格波动对房地产成本影响较小,尤其是房价较高的区域如北京、上海等地,原材料价格变动两三百,表现在房价上就微乎其微。

而房地产成本中的市政建设成本,包括道路、管线等根据地区不同有所区别,其他隐性成本则是可控的。销售成本也根据开发商的销售策略而变动,从5%到30%不等。

根据有关报道,以北京为例,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。

隐性成本居高不下

北京一位开发商告诉中国证券报记者,地产企业对政府部门、公共事业机构等的“公关支出”和各项规费,一直是总成本的重要组成部分。而这些隐性成本有些便转化为财务报表中的期间费用。

该开发商介绍,地产开发过程中,要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用,这些费用包括大到城市基础设施建设费,其中城区和近郊区住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费,还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。

另外,开发商还需向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。有资料显示,在上海,电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米,小区外架空区内入地费用为125元/平方米。

而从房地产上市公司的期间费用来看,剔除ST后,2008年已公布年报的房地产公司销售费用共计55.48亿元,同比增加35.4%,占营业总成本的4.29%;管理费用共计75.8亿元,同比增加10.38%,占比5.86%;财务费用共计28.41亿元,同比增长46.54%,占比2.2%。

除此之外,开发成本中流向政府的部分还包括正常的税收。以万科为例,2008年,公司实现营业收入409.92亿元,归属上市公司股东的净利润40.33亿元。当年,公司缴纳的营业税金及附加为45.34亿元,所得税费用为16.82亿元。两项税金合计占当期营业收入的15.2%。

业内专家指出,2008年,房地产行业的平均销售毛利率在30%左右,税金之外的各项成本占收入的七成。而去年资产减值损失、投资收益等因素变动也对地产企业的净利润产生负面影响。

来源: 中国证券报
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