支出一半流向政府

据介绍，该报告的调查数据来源于2008年7月至10月在北京、上海、广州、苏州、成都等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。

记者获得的该报告全文显示，无论是从总成本的角度还是从总支出的角度，流向政府的比例都相当可观。

“在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出，这还只是政府卖地的显性收入，如果加上市政工程、公共配套等隐性收入，房企交给政府的比例将可能占到总成本的44％。

该报告指出，如果按照每平方米可销售面积成本计算，全部样本的每平方米成本平均为8893元，每平方米的土地成本为3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高，达到6849元，广州则在2005年达到最高，为4375元。“土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。”

而从房企的总支出角度分析，“开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%。”王震博士直言，这就意味着开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。

报告指出，从三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。

此前，由北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》就曾做过统计，2008年房企的购地支出或将达到3699亿元，税收支出则可能达到2179亿元。

任志强直言，报告证明，高房价下政府部门拿走的最多。

据悉，该报告均是提取房企2007年和2008年的财务数据。这两年正是地价和房价直冲云霄的两年。

根据该报告显示，房地产开发中，企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。

给房企减税？

舆论普遍认为，开发商应继续降价。“现在很多的政府是说开发商你得降价。”任志强坦言。

不过，近两年地价高位拿地的开发企业，却面临房价降不动的难题。

“土地成本和税收不能降低，这多少局限了房企的降价空间；但如果不降价，高房价客观上降低了房屋购买者的购买力，在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收。”王震博士指出，土地成本和各种税收从性质上分析，是房企预先为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。

REICO工作室刘琳博士向记者透露，截至去年11月底，40个重点城市中，有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上。房企回笼资金的压力可想而知。

王震博士指出，土地成本、税收以及成交低迷对于资金的占压使得房地产业面临的潜在金融风险正在加大。

《2008年中国房地产行业资金报告》更是预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。

高房价下无赢者：政府透支土地收益，房企金融风险加大，普通居民无力购房。

王震博士指出，目前，政策调整并没有涉及到根本问题，没有涉及到房地产业制度层面的问题，基本上属于政策的微调。

REICO工作室此次所布的开发成本分析报告就此建议，应从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收，并将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种。

任志强也认为当前减税还有很大余地。但任志强对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个人燃油税就打了15年，物业税会不会打15年？”

“税收堵漏”遭遇地产寒冬 只能“折中”

2008年12月1日，北京将个人出租非住房税率由5%调整到25%以上。商业地产开发商和租房个体户齐声反对，随后北京地税局让步，这项实行不到3个月的税政重寻折中方案。

潘石屹此前在北京“两会”上专门递了一份提案，题目就是《建议降低商业物业出租税》，其中指出，北京非住房出租税提高了5倍，使很多商业物业成交量下降，仅北京CBD地区商业空置率就高达20%以上。

2月5日，本报记者从北京市地税局获悉，该税率准备下调到12%左右，这个政策有望在近日内出台。（月租金超过5000元实行12%以上税率；月租金5000元以下实行12%以下税率。）

业内人士分析，北京非住房涨税风波不仅反映了目前房地产税负的沉重，同时说明了房地产税收结构混乱，征收方式随意等问题。

分税种征收税负猛增

北京市地税局于2008年10月15日规定，将北京市个人出租非住房的税率由原来的5%综合税率征收，改为分税种征收，这样北京市个人出租非住房税率就上升到25%以上。

个人出租房屋如果是用于居住的，按照5%综合税率征收，如果是用于非居住用途的，自2008年12月1日起执行上述的分税种征收。

上海五合智库总经理邹毅分析说，目前一线城市商业物业净投资回报率多在5%左右，高的也就7%-8%，如果征收25%的出租税，等于投资回报率下降了1/4左右，这样算来，购买商铺投资还不如存银行贷款利息高。

梁女士在北京崇文门附近的新城文化大厦10层购买了一套155平方米的写字楼，以每天每平方米3元的价格出租给了一家公司，每月可收取租金13950元，原来按照5%综合税率缴纳出租税时，每月交税697元。自2008年12月1日起，梁女士的房子要按照27%的税率进行征税，每月交税3766元。

北京市地税局征管所的人给她列了一份明确的纳税单：个税10%；营业税5%；营业税附加0.5%；房产税12%。

北京市上调个人非住房出租税率后，已经接到了几百个咨询和举报的电话。为此北京市政府召集有关方面进行紧急磋商，决定重新下调个人非住房出租税率，取消分税种征收的做法，采取折中策略将税率定在12%。

“堵漏”遭遇地产寒冬

非住房出租分为公司出租和个人出租两种类型，个人出租非住房一直延续此前出台的北京地税“181号文件”和“685号文件”的规定，实行5%的综合征税税率。

而公司出租非住房每月要申报房产税、土地税等房产税种，必须每月申报，一直采用13.5%-17%的综合税率标准。同样是一套商业用房，如果业主是个人就只缴纳5%的出租税；如果业主是企业，则需缴纳13%以上的出租税。

企业出租非住房税负一直比个人出租非住房高60%以上。自2004年上述两个政策文件实行以后，就不断有企业向北京市地税局“告状”，声称税负不公平。

2006年，北京市区县地税局又向北京地税局递交了一份新的情况变化，很多出租房屋的企业注销。一些出租商业房的公司采取先将房产过户到法人代表名下，然后采取公司向企业法人承租房屋的方式来经营。

2008年3月，国家税务总局等部门又下发了“24号文”，决定对个人出租的住房，包括经济适用房等出租实行优惠税率。个人出租住房和非住房的税收政策差距越来越大，又有大量出租房屋企业避税的行为在先。为此，2007年北京市地税局最终决定改变个人出租非住房出租税。

上述知情人士介绍，最初税务部门想法很简单，既然个人出租非住房不再适合5%的优惠税率，那就直接取消优惠税率政策，重新对个人出租非住房实行分税种征收。但是恢复分税种征收后，个人出租非住房税率立刻上升到25%以上，很多纳税人连呼税负太重。

这项原本用来平衡税负的政策，遇到了房地产市场“冬天”，这个政策导致个人出租非住房收益大幅度下降。

除此以外，北京市地税局还发现，个人出租非住房税多采取代征的办法，实行分税种征收后，代征部门工作量暴增，根本不可能完成这样的征收任务。

就在潘石屹等开发商向北京“两会”提交提案的时候，北京市地税局已经初步定出了新的征税方案。

上述知情人士透露，新的征税方案拟定税率标准在12%，月租金超过5000元的实行12%以上税率；月租金在5000元以下的，实行12%以下出租税。

邹毅表示，12%是目前比较通用的标准。但是个人房屋出租税属于地方税务标准，各地标准不一。

折中策略与税负改革

然而，这种随便修改税率的做法也引起了很多业内专家的质疑。中国税网的一位专家对记者说，房地产税目前是税种繁杂、税负沉重。

目前房地产行业各种各样的税种达30多种，个别企业承担的税种上百项，平均行业税负在30%以上。

沉重的房地产税负不仅是房价居高不下的原因，还是偷逃税收的根源。深圳一家专门做房地产行业避税咨询的公司告诉记者，大量房地产企业直接采取非法的假票手法进行偷逃税。

戴德梁行华北区董事张家鹏表示，正因为目前房地产行业税收五花八门，而且税负很重，很多地方政府都在采取折中策略，多采取“综合税率”的方法来中和其他税收。

目前，房地产行业征税几乎已经陷入了一个怪圈：政府明知道房地产行业目前的税种已经过多，税负已经过重，但是仍不敢降低税负，问题就是漏洞太多，“为了捞到鱼，只能把网往大里做”。最终牺牲的是税收政策的严肃性。

长期以来，房地产税制改革的呼声一直不断。多位业内专家希望用物业税来取代五花八门的房地产行业税种。

也有业内人士分析，北京市出台提高个人出租非住房税率的措施出于房地产税减少的问题。2008年1-10月份北京市房地产税收同比减少28亿多。而自2008年以来，全国房地产交易数量大幅度萎缩，房地产税收规模降低幅度更大。许多地方政府出于财政需要，开始加大对房地产企业的预征力度，扩大房地产税收税源。

但是上述税务系统知情人士否认这一点。

“北京个人出租非住房仅占到非住房出租总数的4%，提高这部分出租税率对于北京市税收没有大影响。”该知情人士说。（来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道）