房地产行业的冬天里，都说“现金为王”才是真理。不过，不知道地产大鳄们究竟是为了逆势囤积，还是在当前不好的市道下被 “套牢”，目前各大地产公司存货数额在增加的事实却无法改变。高盛高华最近一份调研显示，珠三角3地(广州、东莞、深圳)房地产市场明年有超过2000万平方米待消化。据《每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录》统计，万科、金地等地产上市公司龙头存货具有隐忧。

广深等地房产库存激增

高盛高华日前公布的一份有关珠三角房地产市场调研录显示，目前房地产市场库存水平依然偏高。报告披露，仅广州、东莞和深圳3个城市截至2008年12月7日的未售库存就接近2000万平方米。根据综合计算，明年广州、东莞和深圳待消化的面积超过2000万平方米。

据报告显示，广州市目前获得预售许可证但尚未售出的库存面积约为460万平方米，若按照2008年交易量计算，需要12个月消化。另据广州某开发商表示，2009年新增供应量可能依然不低。

同时，深圳市也面临着供应增加的问题。报告称，据研究机构估计，包括新开工面积形成的潜在供应量在内，深圳市2009年可供预售的住宅面积或达900万~1000万平方米，这使2009年形势更加不容乐观。

而较之广州和深圳，东莞地区则有更多的存货需待消化。报告显示，东莞前11个月的房地产交易量同比下降了约45%，高盛高华预计东莞目前820万平方米的库存，需要26个月才能消化完毕。这将是中国房地产库存消化时间较长的市场之一。

地产企业压力沉重

值得一提的是，珠三角的房产库存压力在一些龙头地产企业身上表现尤其明显。据悉，截至2008年6月30日，碧桂园(02007，HK)的51个项目中，单广东省就有26个，其中8个位于广州。

从中期业绩报告上看，碧桂园在建物业预计的竣工日期主要集中在2008年第三季度至2011年，而广州地区的7个楼盘的在建建筑面积(碧桂园房管部的测量)共2010915平方米，预期竣工日期集中在2008年第四季至2009年第四季。

而持作未来发展物业(持有土地使用权证)部分，其竣工预期主要集中在2008年第二季度到2012年第四季。

如何应对库存的压力，昨日碧桂园方面婉拒了记者的采访。

实际上，从各大房地产上市公司此前公布的2008年三季度业绩报告中，地产开发商存货数额早已出现大幅增长的现象。据和讯研究部测算数据显示，截至今年3季度，现有73家房地产上市公司共有价值2836亿元的存货待消化，而这些存货消化完毕需要2年以上。

据 《每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录》不完全统计，包括万科、招商地产及金地集团等房地产龙头公司的存货量增长较为突出。

截至今年三季度，万科存货余额为873.76亿元，比去年同期增长了31.45%，按照前9个月该公司月均销售额39.57亿元计算，万科要消化这部分存货余额需要大约22个月的时间。此外，保利地产、金地集团及招商地产的存货余额也均出现较大幅度的增长，分别为417.51亿、265.9亿元和215.52亿元。

多家企业放缓拿地

对于当前众多开发商较大数额的存货量，中原证券研究所研究员魏博认为，目前房地产行业自身仍然难以回暖，而因供需关系仍是供大于求，所以消化存量的压力将贯穿2009年。

对此，上市公司也采取了相应的措施来积极应对。

万科在其三季度报告中表示，公司为了保持更为稳健的存货规模，公司决定在此前调低全年开竣工计划的基础上再度下调今年的开工计划。

同样，招商地产相关人员也对《每日经济开云网页版-开云（中国）官方在线登录》表示，由于公司目前的存货可供未来2至3年的消化，所以公司在短期内不会有大规模的拿地计划。

截至2008年9月10日，雅居乐(03383，HK)竣工待售的库存为60.8万平方米，土地储备超过2900万平方米。公司表示现有的土地储备可维持公司未来7~10年的发展。在中期业绩发布会上，公司主席陈卓林表示，公司的多个项目将推迟竣工。

相关开云网页版-开云（中国）官方在线登录

二套房贷放宽深圳银行放得更开？

昨日，国务院放宽二套房贷限制政策，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。记者随后走访了深圳多家银行，发现银行在二套房贷的认定上观点并不统一。在市场考虑银行如何在 “人均面积”和“当地平均水平”做比较时，银行似乎对两者孰大孰小并不过多考虑。

深圳平安银行某支行内部人士告诉记者，只要第一套房的人均居住面积低于当地水平，客户购买第二套房申请房贷时就可以享受二套房优惠政策，即首付两成，贷款利率下浮30%。

深发展一客户经理则认为，目前二套房贷标准细则还未发下来，具体操作还不能确定。但她表示，一家三口、房屋面积88.8平方米是二套房贷是否执行的分水岭。客户第一套房面积在这个数字以下可享受二套房优惠政策，反之则不能。

招行、建行和工行在二套房贷认定标准上，并不把客户第二套房屋面积作为考核标准。不过，不少业内人士认为二套房贷放宽对银行不会有实质影响。光大银行分析师认为，有实质性影响的救楼市政策是税收政策，但这不会影响到银行。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，二度房贷政策并不是鼓励炒房。(李凌霞 卢肖红 黄惠敏)