●投资预测：投资投机风险加大

不久前，一个叫做“阿甘”的人组织了超过100人的购房团，团员都是需要买房的“刚性需求”，希望能够通过集体的力量让某个项目的开发商让利15%或者10%———阿甘看好房价下跌的前景。首先，对于投机客来说，一般快进快出，会从房价的增长中获利，目前贷款利率基本上在8%左右，如果不能保证房价每年10%的增长，基本上就没有什么收益可言。从目前的市场情况来看，保证近两年每年8%的房价增长有一定的困难。所以，房价的投机属性基本上丧失，从目前来看，很多投机客均已离场。

其次对于长期投资客来说，目前北京的租金回报比大概在3%略多一点，不要说与债券收益相比，就是对于一年期定期存款利息来说，也有一定的差距。

现在北京、上海、纽约、东京、香港、莫斯科甚至是河内的绝对房价已经差不多了，但是租金有明显的区别。举一个典型的例子，今年1月曼哈顿的一套公寓130平方米左右，送两个地下车位，按照当时的汇率算，是3万人民币一平方米，总共是40多万美金，每月租金大约是2500美金，这个回报率大概17年左右收回。同时在北京国贸旁边也有一套房120平方米，还是3万，但是租金是7000人民币，基本上40年才能收回(现在北京的房子，按照现在租金水平，大部分应该是33年左右收回)。

这个时候，要想让房子获得理想的回报，我们要么期望北京的租金尽快追上纽约从租金上弥补；要么期望北京的房价涨的比纽约更高，从房价的涨幅中弥补，这样会导致绝对房价将要远远超过纽约，对于这两点期望都是不太现实的。

●供需预测：需求减少供应增多

长期看，随着越来越多的人涌入北京以及当地人们收入水平的不断提高，北京房价将呈现逐步上涨的趋势；但从短期看，宏源证券研究院杨国华认为，供过于求的市场情况以及当前人们购买力的相对不足将导致北京房价“上行乏力，下行存在内在需要”。这里，主要将从短期走势作一个逻辑上的推理,推理的逻辑很简单，即通过剖析北京房地产市场的供求关系变化进而对未来房价进行判断。

从房产销售面积和竣工面积来看，从1999年到2007年，除了2006年商品住宅销售面积略大于竣工面积之外(销竣比为1.01)，其他年度均表现为竣工面积大于销售面积，即供大于求的情况，而在2008年一季度，销竣比更是再次大幅下滑，仅为0.79。尽管如此，北京房地产价格却与供求关系背道而驰，呈现单边快速上扬。这种违背“供求关系决定价格”的市场不可能长期存在，如果未来仍然表现为供过于求，那么这种快速上涨的高房价将很难维持，出现下调将是内在的需要。

从未来北京房地产市场的供求变化进行分析,首先是住房供应。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建设计划》和《北京市2009年住房建设计划》，即使不考虑廉租房和经济适用房，影响未来房价的商品房和限价房在2008年新开工面积将达到2050万平方米，较2007年(不扣除2007年的保障住房面积)增幅达到25%。显然，未来供应将显著增加。

从刚性自住需求的角度看，一是房价目前依然处于高位，人们的购买力严重不足。2007年北京商品住宅销售均价为10661元/平方米，按照北京统计局公布的2006年人均居住建筑面积为26.65平方米，城镇人均可支配收入21989元/年，以3口之家计算，北京房价收入比高达12.9(房价收入比=销售价格*人均居住面积*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此数明显高于国际惯例3-6的水平，房价已经严重超越人们的购买力；二是CPI高企将导致人们的消费能力降低，购房能力再次弱化；三是宏观经济存在下行风险，企业盈利能力将在07年之后大幅下降，人们短期收入增长预期减弱，刚性需求的释放变缓。

从上述分析可以得出，短期来看，北京商品住宅的供应将逐渐加大，而需求却很难出现释放(2008年1-5月北京商品住宅网上签约套数同比大幅下降31.8%,)，未来供过于求的市场状况将进一步加剧。

同时，伴随需求不足、成交低迷的市场环境，房地产企业正在遭遇信贷紧缩下的资金困局。房地产企业通过打折促销，加速资金回笼将是必然选择，房价出现回调可能性加大。(石丹平 周宏)