房价是否到了拐点？价格泡沫到底如何？房价和地价究竟谁抬高了谁？对于房地产市场的三大追问，素有“专家委员”之称的全国政协委员、省社科院院长宋林飞一一把脉。

    怎样看拐点

    对于近来争论得很热烈的房地产“拐点”论，宋林飞有自己的看法：“有人以为，房地产拐点论不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。这样看问题有失偏颇。”

    宋林飞分析说，近几年来，我国房地产市场的投资、供应都处于上升时期，相应土地价格与房价也出现了较快的上涨。去年达到了高峰，今年政府宏观调控的重要任务，是促使房价出现拐点。今年如果趋于平稳、出现增长型波动的拐点，就能与老百姓的期待一致。

    “价格周期性波动，走出低谷会形成上行拐点，告别高峰会形成下行拐点。出现拐点并不可怕，可怕的是大起大落。”宋林飞认为，从全国房地产市场来说，应让这个拐点表现为房价涨幅缩小，形成增长波动。同时，使少数往年房价上涨过快的城市出现一定的负增长，形成绝对波动。

    房地产市场是否存泡沫

    宋林飞认为，全国房地产市场总体上没有出现严重的泡沫，但有些大城市正在滋生比较严重的泡沫。他呼吁加大力度挤压房地产市场泡沫。

    他认为，衡量一个城市的房地产价格是否合理，首先看当地经济发展，如果经济发展不足以支撑地价、楼价的上涨，就是出现了价格泡沫。

    宋林飞说，衡量一个城市的房地产价格是否合理，要看当地居民的房价收入比。国际上流行的合理标准是3∶6；发达国家城镇居民的实际房价收入比是1.8∶5.5；世界银行认为，发展中国家应为4∶6。目前，我国大城市的房价收入比，都超过了世界银行的警戒线，由于城市居民曾经享受过福利分房，一段时期内超过警戒线有一定的历史原因。但有些城市的房价收入比已经越过12，使一些市民陷入“买房难”的困境之中。从这种意义上讲，我国许多大城市的房地产的价格泡沫是显而易见的。

    “对于房地产市场的泡沫,必须加大力度进行挤压！”宋林飞呼吁。他说，政府如果对于过快上升的房价放任不管，就是政府职能缺位，就是不负责任。

    地价和房价，到底谁抬高了谁

    2007年，全国土地价格快速上涨，增幅达到13%左右，创5年来新高。地价与房价，究竟是谁抬高了谁？

    宋林飞说，开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨，而地方政府有关部门总要证明地价并没有抬高房价。其实，土地价格上涨会导致商品房开发成本上升，从而推动房价上涨。应调整土地收益分配机制，优化土地供应方式与价格形成机制，有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自发倾向。

    宋林飞说，2007年，全国房地产开发商购置的土地面积大幅增加，而土地开发面积增幅显著下降。这种现象的背后，是一些开发商有意推迟土地开发，试图从土地增值中获益。一些开发商联手捂盘逼房价上涨，房子越盖越多，价格越涨越高，不是一般的供求不平衡，已经涉及房地产商扰乱市场秩序的问题。能否迅速转变这种局面，这是对政府执政能力的严峻考验。

    宋林飞呼吁，在收紧“地根”的宏观调控中，满足商品住房对土地的需求，有利于稳定房价。有些城市的商品住房土地供应量减少，供不应求拉高了单位面积房价。应适当增加普通商品住房的土地供应量，收回过期的土地重新开发，以缓解商品住房的供求矛盾。(记者 沈峥嵘)