提高门槛也拦住了百姓

今年以来，从央行连续加息，直到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与国内当前房价持续上涨都有密切的关系。但是，同任何商品价格上涨一样，推动房价上涨最大的动力还是来自于强劲的需求。如果没有一个办法，真正平衡房地产市场的供需，那些需要住房的老百姓还是很难买到自己的房子。我们再来看看北京一位购房者最近一个月的遭遇。

小魏是北京市一家私营企业的员工，前年，他在北京买了一套50平米的房子，孝顺的小魏把在老家的父母接了过来，可是一家四口人，50平方的房子实在住不下，小魏只好又把父母送回了安徽老家，两年来，他一直省吃俭用，想换个大点的房子。

购房者小魏：“我现在这个房子50平米，一居的，在一起住很不方便，而且确实是太小了。”

前不久，就在小魏准备好首付款去交定金的时候，他听到了一个对银行第二套住房贷款进行调整的消息。

购房者小魏：“第二套房子一个是利率提高，第二是它的首付门槛要提高。”

开发商告诉小魏，他们的楼盘，只能在建设银行贷款，按照建行的房贷新政策，以家庭为单位对第二套房进行认定，小魏已经有一套住房，再买房就属于第二套房，要支付50%的首付，贷款利息也要提高1.1倍，小魏一算账，现在如果是买一套100平方米左右的房子，首付他至少要多交10万元，总房款也提高了不少。

小魏：“如果按照20年贷款年限来算，这样就高出了10万左右，10万到11万左右。”

小魏告诉记者，他的月工资不到5000元，如果按照新政策买房子，每个月的月供至少需要4914元，他根本无力承担，买房心切的小魏多次找到开发商，希望他们能帮忙想办法。

小魏：“开发商也很矛盾，他说因为这个贷款利率的提高和贷款首付的提高，他们的退房也有不少。”

小魏发现，跟他一样打算换个大点的房子，却遇到麻烦的不止他一个人。

小魏：“有退房的，因为好多人办得过程中，刚好政策出来以后，他没有能力支付，可能就像我一样，也是力不从心。”

听说各家银行判断第二套房的标准和相应的房贷政策有很大不同，后来的几天，小魏又考察了多个楼盘，想找一个不是由建行提供贷款的楼盘。

小魏：“比如我以前第一套房是在建行贷款的，这样如果哪个开发商和建行合作办理房贷，我一看它是和建行，就是再好的楼盘我也不敢买。”

10月12日，央行对第二套房界定推出了新基调，如果第一套住房还清贷款则再购房不算作第二套，这让小魏重新看到了希望，可是随后他发现，各银行对此仍有自己的标准，像他这个情况及时还清了贷款，不少银行仍然还是会按“第二套”算。

小魏：“它把你的名字登记之后，它也会在其他家银行查询，即使是没有联网的情况下，它也能查出你有没有在其他家银行进行贷款。”

让小魏担心的是，这些日子眼看房价还在涨，也许等他筹好首付款，却仍然追不上房价的涨幅，房子还是买不起。

小魏：“这个问题可能让我彻夜不能睡着觉，真想把父母接过来，跟我们在一起享受天伦之乐，这个愿望，因为这个房贷的问题，这个理想都破灭了，现在我没有办法，也没有心情，跟他们把这个事情沟通开。”

房贷新政不能完全一刀切

刚才小魏的购房经历，让我们看到房贷新政把一些像他这样需要改善住房条件的老百姓挡在了门外。第二套房首付比例和利率分别提高10%，虽然看上去数字并不大，但对不少节衣缩食买房的工薪阶层来说，抬高的那一点门槛就是一道翻不过去的梁，这项政策的利弊得失究竟该如何看待？我们再来听听专家的意见。

建设部住房协会副会长顾云昌：“我想有两个目的，第一是要防范由房地产引发的金融风险，由美国次级抵押贷款的问题，给我们的启示和教训，我们必须对第二套房子的贷款，政策上要做些调整，防范金融风险；第二是为了进一步遏制目前过旺的住房需求。”

记者注意到，早在9月20日，建设银行研究部就发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期，金融业要规避风险，就在这个报告发布后的第七天，9月27日，央行房产新政出台。

记者：“目前国内的信贷风险，从银行来说，是到了非调控不可的程度了吗？”

建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌：“这倒不是，因为银行的风险现在看来个人住房抵押贷款的风险，还是这个产品，这个还是质量比较高的，这个违约贷款的，或者产生问题的比例不高，远远低于房地产贷款的比例。”

北京大学房地产研究所所长陈国强：“美国次级债，资产风波发生的基本的原因它是贷款对象是收入比较低，信贷，就是信用的程度比较低的这样一个人群，那么我们国内其实是相反的一个状况，就是贷款的对象实际上是收入比较，中高收入阶层，对吧，那么他们的信用，个人信用状况应该是比较优良的，优质的。”

记者从央行发布的有关数据中注意到，房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务之一，2006年末，个人住房贷款数额，高达11760.66亿，个人住房不良贷款率仅有1.63%，这个数字，和美国次级债风波爆发期30%的不良贷款率相比较而言，给银行带来的风险显然非常有限。

顾云昌：“金融系统处于本身的房贷的这个规模，就是说在金融系统，信贷结构当中，比例过大，那么主要是处于这样的一种风险意识，所以有这样的调控同时出现。”

从目前看，虽然房贷违约并不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，就筑起了一道抵御金融风险的防波堤，金融监管部门这次出台房贷新政，最担心的显然还是银行自身的安全，那么此次房产新政对楼市的调控作用究竟有多大，专家们又有怎样的预期呢？

顾云昌：“第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了，国八条国内都出台了，我们的楼市还在涨，但是我们看到如果不出台这些政策，我想我们今天楼价还不是这个政策，应该看到宏观调控各项政策出台对楼市的调控发生的作用。”

记者注意到，对于目前银行对购买第二套住房收紧“钱袋子”的做法，很多人认为，这是一记重锤，一定程度上打击了炒房人，但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓，那么对此，专家又是怎么看的呢？

陈国强：“实际上目前这个房贷的新政，有误伤的人群，他是为了改善居住条件，自用性是非常明显的，那么当然如果按照这个去套现在的政策，可能就是成为这个被限制的这样一种类型了，那么这个属于政策的一个考虑欠周，或者说一个不足的方面。”

专家告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，上世纪在日本、韩国等国家，也曾经对购买第二套房出台过限制措施，不过相比较而言，此次出台的房贷新政还有要改善的地方。

顾云昌：“有的国家规定，比如第一套房子卖掉以后，买第二套房子，一年以内买第二套房子，就不算买第二套，有这样的一种规定，我觉得我们出台政策恐怕还要进一步来细化。”

陈国强：“不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，我想在在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。”

半小时观察：调整供给，打破坚挺房价

其实，房地产市场涨价的根源还是供需不平衡，尤其对收入不高的老百姓来说，价廉物美的房子，几乎打着灯笼都找不着。这种情况下，单靠银行方面采取金融手段，并不能一举就让房价掉头直下。反而可能会因为操作缺陷，而伤害到那些收入不高但最需要住房的老百姓。

供需决定价格，是市场经济中最基本的一条原理，要想破解房地产难题也同样如此。我们看到，今年以来，各地政府加大了经济适用房和廉租房的开发速度，这不仅是为了缓解低收入家庭的住房难题，也在一定程度上起到遏制房价的作用。涂过大量中低收入家庭都通过这种方式，在政府帮助下园了住房梦，相信高高在想的房价就会失去支撑，房产泡沫也会不攻自破。

农民在地里除草的时候，都会小心翼翼把庄家捋开，不会把庄家和野草都一股脑地都铲了。对待错综复杂的房地产市场，我们同样需要这样小心和耐心，把庄家种好了，野草才不会疯长。