政策风险加大

与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，在国内，外资仅通过收购经营性项目的租金回报率就能达到7%到9%，“如果直接参与到开发环节，整个项目总体回报率达不到50%，外资是不会做的。”仲量联行中国区董事陈立民对《财经时报》说。仲量联行是五大国际地产顾问行之一。

为了实现多种融资渠道，目前外资在进入国内房地产市场的环节中也存在“走旁门”现象。

根据《财经时报》的了解，部分进入中国市场时间较长的外资机构，由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度，他们通常会把外汇存在国内的银行，再由银行贷给他们人民币，然后投资到房地产项目当中。证监会一个月以前曾就此操作方法进行公开批评，认为这种方法绕过了限外政策。由于违规，成熟的外资基金并不情愿这么做。

在一系列的限外政策下，外资开始对在中国投资房地产保持谨慎的态度。

“根据今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》的规定，商务部所要求的备案其实就是审批。如果审批的时间被延长，项目最后可能就会被耽误。”齐霁说。

按照近期国家外管局下发的“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

这就是说，过去外资将一部分资金用作资本金，另一部分作为股东借款，每年用于给投资人提供分红收益的做法，将被彻底阻止。

“他们必须把所有的资金都拿到国内作为资本金，如果不能说服投资人延长分红期限，等项目开发完毕(一般开发周期至少在两年以上，甚至四到五年)结算后再进行分红，这些外资机构就真的无法再继续投资下去了。”齐霁称。

而以前外资基金投资内地房地产公司的股权，一般都会采取运作海外上市的方式实现退出。但有关政策也“封锁”此路，成功在香港等地资本市场上市的案例逐渐减少，利用公司上市实现退出的通道也变得越来越狭窄。

卢志华认为，尽管近期国家统计局有数据显示，今年一季度外资投资房地产同比增长了68.7%，这只是之前半年甚至更长一段时间内，外资投资效应的一种体现。“未来你会看到，这样的投资会急剧减少。” 刘垚霞