投资受限

爱尔兰财富控股集团计划以41亿元整体收购西单MALL的事件，曾被视为毫无悬念。但在4月时，却发生了戏剧性的逆转，国内颇具资金实力的中粮集团最后接盘西单MALL.在外资与西单MALL接触寻求收购时，北京市产权交易所网站公布转让条件要求，西单项目新的受让方及其控股股东必须是境内合法注册和有效存续的企业法人，且具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等。

业内人士普遍认为，这次外资收购协议未获批准的原因，和国家的“限外政策”有直接关系。

2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》(即171号文件)尘埃落定，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。今年3月，商务部出台的25号文件随之出台，更是重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。

尽管目前外资仅占国内房地产市场总投资额的5%，但每个单体项目的投资额都普遍较高。“他们的每次介入，都会让开发商觉得这个行业的上升空间还很大，因此实际的市场效应不容忽视。”资深房地产金融分析人士齐霁分析说。

难觅合适伙伴

“我们的策略是是瞄着一线城市，不放弃二线城市。”前述美国基金中国区负责人说。

从投资心理上，外资实际上更倾向于北京、上海、广州这样市场透明度较高的一线城市，但一个现实问题是，一线城市的投资机会越来越少，而且对外资的限制也更加严格。

进入国内房地产市场的外资机构，基本上只扮演投资者的角色，能够像新加坡淡马锡旗下凯德置地这样本身具备开发经验的寥寥无几。

这种“短板”决定了他们每进入一个城市，一般不会参与审批、拿地等具体事宜，因此必须在当地找到一个合适的合作伙伴，将这些事情交给对方处理。

随着国内开发商纷纷转战二、三线城市，必须“倚傍”本地开发商的外资机构，其实际投资也主要集中在一些经济较发达的二线城市。

《财经时报》了解到，外资的合作目标，主要是根据每个城市对当地开发商的详细排名，选择前几位的开发商。他们除了会考量企业的品牌、开发经验、土地资源等，甚至还会关注其取得土地的合理性，并对发展商在当地的开发规模提出要求。

但在二、三线市场，除了获得开发商的公开排名外，外资无法得到更多的开发商资料和数据，这已经成为目前外资遇到的实际困难。

“这样外资在二、三线城市这样的区域性市场，寻找合适的战略合作伙伴会更加困难。”卢志华说。