业内人士称开发商捂盘是房价高涨的根本原因

房价被人为操纵了吗？

在搜房网的一项网友调查中，95%的网友认为，“有遇到过开发商捂盘压盘的情况”，92%的人认为“开发商捂盘惜售会造成房价上涨。”一位业内人士甚至坦言：近半年来北京房价上涨的速度最快的根本原因，是开发商捂盘。而据《新华日报》报道，在房价飙升的南京，据不完全统计，建了不卖、开发商坐等涨价的楼盘大约有180万平方米之多！

一位不愿透露姓名的开发商告诉《中国经济周刊》，如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。

记者在查询北京市大兴区某楼盘时，销售人员称该楼盘其中一栋楼已经被某单位集体购买，不对外销售，而记者随后在该区的房管局查询到，该栋楼的房源并没有销售备案。一位知情人士告诉记者，该栋楼并没有销售，只不过由于位置、朝向、环境等条件较好，开发商将其留下来在后期销售，以期获得更高的收益。

记者了解到，中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。据业内人士介绍，某中介一下子买下整层单位，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。

2006年7月10日，建设部、发改委和工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

而某售楼处人员对《中国经济周刊》则说：“房子太好卖了，我们不着急，慢慢卖，可以等着价格涨得更高一些。”

房价的“天花板”在哪？

从2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。尤其是去年以来，宏观调控措施更是重重地砸向热涨的楼市，民众都希望政府的“铁腕”真的能拽住房价疯长的步伐。但遗憾的是，一年来，房价不但没有在调控面前停下脚步，反而“报复性”地从南涨到北。房价的“天花板”在普通购房者目光所及之处越抬越高，甚至是遥不可及。

时至今日，小产权房已经被提醒“存在购买风险”、“违规开发建设的要停工停售”；“不买房运动”、“个人合作建房运动”等有可能化解高房价的尝试，也在折腾和彷徨中败下阵来。或许真的是没有别的办法了，政府干脆直接伸出了“干预之手”。5月11日，南京市物价局出台六条措施，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价，房屋均价的上浮幅度最高不得超过5%，严禁擅自上调价格，并在5月20日正式实行。

但市场好像已经对一次次的调控开始麻木，开发商开始由愁容满面转为洋洋自得。在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，任志强说出了开发商的心里话：“宏观调控本来是想控制开发商的现金流，从而抑制投资增长，让房价降下来，结果却相反，开发商的资金链没有断，反而发了财。”任志强进一步表示，楼价上涨的幅度比银行的利息还要高，宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。

“越调越涨”也显示了政府的尴尬。据某媒体报道：建设部官员应邀参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。作为房地产调控各部门的“牵头人”，建设部“不谈房价”的声明，恰当地反映了当前房价调控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。

其实作为“牵头人”，建设部也有自己的苦衷：最有效的调控手段是严把土地和信贷的闸门，以及相关的税收调节，但建设部既管不了资金(属银行、财政部门)，又管不了土地(属国土部门)，更谈不上税收的调节了。一个明显的例子是，在2006年6月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，建设部提倡“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局的政策则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，颇有搬石砸脚的意味。可以说，部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。

“中国房地产至少看好20年”，这是业内人士对房地产业的一个经验判断。买房者呢？

“让所有的人都买得起房子，并不现实”

最近，白领小刘也被迫加入到“买房”的行列，尽管在他看来，现在房价高，还不如多租几年房。“但我想继续租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反对，她甚至说，不买房就不结婚，一直租房子多丢人。”

长期以来，我国住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，这种号召一度被理解为“拥有自己的一套住房”。于是“人人买房”、“家家户户买房”，于是买房要“一次性到位”，甚至有人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。

“我想有个家，有一个好的家”，是东方人特别是中国人的梦想；所谓“安家立业”、“有恒产而后有恒心”的儒家文化也长期熏陶着每一个国人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住环境的需求日趋旺盛，大家都想住好房子，换房子的人也越来越多，人人都想拥有自己的一套住房。

“进入21世纪以后，我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后，全国城镇住房建设投资每年增加20%以上，年建设住房面积6亿多平方米；人均年建设住房面积1.3～1.5平方米；到2005年底，人均拥有住房面积26平方米，自有住房率达到80%以上。这样的高位增长，在世界上都是罕见的。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《中国经济周刊》说。

如此高的自有住房率实际暗示着中国住房中的一个现实问题：不太接受租赁概念的中国消费者，要房子就一定是要有产权的房子。

对此，经济学家吴敬琏有个著名的论断：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”。即使在当今经济最发达的美国，住房自有率也只是达到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中国的发展水平远远低于欧美，所以让所有的人都买得起房的想法并不现实。

但是，似乎所有的人都在努力实现着这个“不现实”的想法。