漫画/韩景丰

地产调控平地起惊雷

房地产行业和地方融资平台有着千丝万缕的联系。2009年全国土地价格翻番，地方政府在土地出让金上获得了丰厚的收益。在这背后，是以土地或者地方财政收入作为抵押或者担保的平台贷款规模的激增。

根据财政部数据，2009年全国土地出让收入约为14239亿元，相当于当年GDP规模的3%。以2009年的土地销售收入来偿还6万亿元地方融资债务的存量，需要约4-5年时间。而且，这还不包括债务利息。

“2009年卖地收入占到地方财政收入的45%，如果房地产市场出现变化，一旦地卖不动了，地方财政一定有问题，危机或将依次来临。”瑞信亚洲区首席分析师陶冬分析。

正是凭借着交投活跃的土地市场，尤其是随着土地价格“节节攀高”，地方融资平台得以兴修大量基础设施，从而有力推动中国经济增长。

“如果没有土地交易，中国大部分地区的经济恐将踯躅难前。而信贷扩张的最大驱动力是政府投资平台的信贷需求以及他们扩充土地储备的能量。”渣打银行大中华区研究主管王志浩表示。

随着房地产调控一系列“组合拳”的亮相，人们不禁会问，2010年到2011年，随着房价的滞涨，价格高企的土地还会有买家吗？另外，土地价格会不会缩水？

有专家称，政府融资平台贷款大多为中长期贷款，房价将是这类贷款质量最大的影响因素。如果房地产市场出现持续一年以上的低迷和下滑，就会有负面影响。若房价能基本维持，则一年半内出现问题的可能性较小。据相关人士透露，房地产政策调控的目标是主要城市房地产平均价格下跌30%，而地价下跌50%。显然，房地产政策的调控力度将对地方融资平台的风险暴露带来较大影响。

王志浩说，“空间换取时间”常常被用于指代今天地方融资平台支出资金，未来将获得税收和土地出让收入，这两项收入将受惠于未来经济增长。但假如土地收入回落，或者市场低迷，地方政府仍需维持当前的支出水平，这个游戏将不会有圆满的结局。

风暴袭来大范围排查展开

房地产调控导致地方融资平台风险暴露，而地方负债的大幅上升更是让市场担心地方政府将会对银行贷款“赖账”。

通过全国信贷登记系统监测，一些地方性融资平台的负债率达到94%，有的地方甚至高达400%，而国际上平均为80%－120%。去年全年9.59万的新增贷款有40%流入地方政府的融资平台。地方政府的举债规模，从2008年年初的1.7亿膨胀到去年底的6万亿左右，地方政府债务危机的风险陡增。

地方融资平台的风险隐患已经引起决策层的关注。1月在国务院四次全体会议上，国务院总理温家宝要求尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险。

银监会4月20日召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议，特别提及地方政府投融资平台问题，已经要求银行对贷款偿付能力和抵押品状况逐笔评估。要求在二季度末前，如有必要，可要求提供更多抵押和担保对贷款进行重组和保全；三季度末之前必须做到对地方融资平台的贷款进行五级分类和提足拨备，到年底基本完成对地方融资平台坏账的全部核销。

据接近银监会人士透露，银监会已经明确要求商业银行在6月末前全面完成对地方融资平台的清理工作。他说，除了财政部拟定的规范地方融资平台的文件之外，银监会已把地方融资平台风险列为今年银行业三大风险之首，要求在6月末以前，所有地方融资平台公司必须打开项目“资产包”，解包还原，银行进行专项摸底清查。

银监会还称，地方政府融资平台的项目贷款，新合同一律停签。曾经签过的合同，经过重新审查后，优先保证在建、续建项目。

在政策压力下，某银行人士表示，现在有部分银行已经停止了对地方融资平台的新增贷款。而存量检查主要围绕地方项目上的资本金是否到位，项目现金流、抵押担保措施以及地方政府的偿债能力等。

在检查过程中，监管部门发现政府融资平台贷款中确实存在贷款用途不符、公益性项目自身无现金流还款、融资平台偿债能力不强甚至项目资本金不到位等现象。另外还有贷款沉淀。“做政府融资平台贷款的好处除了利息收入之外，能够带来稳定而又价格低廉的财政存款。”某银行人士表示。

国都证券研究员邓婷表示，当前对平台贷款的风险主要是由于信息不透明，这种担忧容易被放大。银监会要求各银行三季末前必须对平台贷款进行准确分类，提足拨备，年内基本完成对坏账核销，届时平台贷款的整体状况会更明朗化。

据中行内部人士称，中行目前的政府融资平台贷款政策是：对非重点省市该类贷款规模不再新增，即使出现迁徙，也不能新增；对重点省市则保持增长。对房地产贷款，则对重点客户的政策仍然不收缩。“由于2009年信贷投放较多，外界认为存在不审慎投放，但是从自查情况看，目前地方融资平台的风险基本可控。”