从2009年3月到2010年3月，中国房地产市场可谓跌宕起伏，土地市场也是硝烟四起，地王层出不穷，圈地布局也逐渐从一线城市蔓延至二三线城市。
而每年3月，都是当年房地产市场的“定调月”。2009年3月，房地产市场从全球金融危机中快速“解冻”，创下连续10个月的疯狂暴涨。今年的3月似乎也没有逃离这一宿命，从3月下旬开始，各地房地产市场又蠢蠢欲动。
起：得益救市
得益于从2008年9月开始的房地产救市政策，2009年3月，房地产市场触底反弹。
根据国家统计局2009年5月发布的“1-4月全国房地产市场运行情况”显示，当期全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%，其中，商品住宅销售面积增长18.6%。
持续放大的交易量也使房价出现止跌迹象。2009年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，但降幅已经比上月缩小0.2个百分点。国家统计局发布的数据显示，2009年1月到4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8%。
随着复苏迹象的逐步显现，地王也开始了2009年的首场演出。2009年4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元人民币夺得杭州上城区南山路勾山里B地块，楼面地价高达4.6万元/平方米，成为2009年楼市回暖过程中的重点城市首个“地王”。
2009年5月27日，国务院出台《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，明确保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”，这一调整有利于对房地产项目，特别是普通商品住房项目的企业开发贷款的信贷支持。
承：地王登场
地王这一角色，在2009年的房地产舞台上尤为引人注目，那一手“面粉贵过面包”的绝活，也令人长久难忘。2009年，大型房地产开发商争相拿地，竞价成交，地王频现。
2009年6月25日，北京市土地储备中心一日成交7块土地，其中4块是通过现场拍卖高溢价成交，而通州区九棵树地块溢价达到123%。紧接着，6月30日，11家房地产企业集结于北京国土资源局拍卖大厅，经过97轮竞价，价格由26.06亿元到40.6亿元，最终由具有国资背景的中化方兴竞得。这一价格也刷新了北京公开出让土地的最高总价记录。11月20日，北京大龙房地产有限公司以50.5亿元竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，北京单价、总价新地王诞生。
在上海，2009年9月10日，中海地产以70.06亿元夺下普陀长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%。9月30日，上海地王记录再次被刷新。拿下多块“地王”的绿地集团，以72.45亿元的价格拿下徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111%。
同时，上海商品住房均价于去年8月份达到波峰18508元/平方米，同比上涨37.04%。2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘创出“奇迹”，首日即销售264个单位，成交金额超过40亿元，开盘共开售322个单位，销售均价更达到4.68万元。
尽管上海市商品住房价格在第三季度出现了小幅调整，但随后商品住宅价格再一次呈现上扬趋势。数据显示，上海房地产均价从9月的16290元/平方米重新上涨至11月的18274元/平方米。而2009年11月28日，中粮海景一号又刷新了浦东星河湾的销售记录，开盘2小时之内售出了23亿元。
转：调控出动
2009年房地产市场的火辣，终于引来了各方关注，一系列调控措施在2009年第三季度后陆续出台。
2009年9月，国土部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。
11月，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。
12月，国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。随后，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。
12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委联合出击，公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
2010年1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)发布，二套房贷政策重新收紧，明确二套房首付比例必须不低于40%。3月，国土资源部网站挂出《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“国19条”)，被认为是国家旨在从土地市场抑制房地产市场热炒。
3月，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业，在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。
这些房地产宏观调控政策以打击投机投资、遏制房价过快上涨为调控主要目标，使房地产市场在2010年初一度陷入观望。
合：重蹈覆辙？
2010年2月，上海临港新城4幅土地以总价28.5亿元的价格成交，楼板价最低7100元/平方米，最高7500元/平方米。上海地价一年来首次出现明显回落。除一幅土地出现现场竞价之外，另外3幅均以挂牌价格成交。而就在两个月之前，临港新城的土地还被众多开发商争抢。
数据显示，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近五成以上。2月，上海楼市供求量创5年来新低，但上海房价并未有明显松动。
到了3月，一切又有了翻天覆地的变化。2010年3月，上海市商品住宅成交面积为80万平方米，比2月大涨150%，成交量也在连续3个月下跌后止跌反弹，商品住宅成交均价为19767元/平方米，与2009年3月相比大幅上涨了48%。
同时，3月的上海又出现了“日光盘”。3月20日，嘉定保利家园开盘，270套房源均价1.55万元/平方米,一天之内全部消化。3月27日，浦东保利林语溪开盘，均价1.5万元/平方米的100套住宅开盘当日全部售出。3月15日，在北京土地市场接连诞生3块“地王”，其中单价“地王”两度被刷新。
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