从“颐乐园”到“生态园”

熟悉罗忠福的人，都在“福海生态园”身上看出了“福海颐乐园”项目的影子。后者是罗忠福的福海集团2000年在珠海推出的养老项目

罗忠福在贵阳投资的，是一个名为“福海生态园”的度假村项目。它地处贵阳南郊环城林带，距离市区大约40分钟车程。这也是这个遵义人成名后，第一次在家乡投资，有那么点“荣归故里”的意思。

他打算在这个植被葱郁、空气清新的地方建设1200套组装式休闲屋，并将会员制作为未来的发售模式。

罗的设想是这样的：客户在确定房屋地点和户型后，缴纳50%的会费，并在房屋组装完毕验收后，缴纳剩余的50%，至此获得会员资格，一并领取休闲屋钥匙。根据会费的具体数额，会员可以在园内享受若干年直至50年不等的度假服务。

像这样的度假村，罗忠福的目标是建设100个，它们分布在全国各地，最终实现连锁经营。

在此过程中，伴随着连锁度假村数量上的增加，会员可以前往任何一家度假村免费住宿，但与此同时，他必须把原来属于自己的度假屋的租赁权交给公司冲抵，所得收益将在会员和公司之间进行分成。

罗忠福的产品设计，包含“消费”和“投资”上的双重意义。在前一个层面，会员可以以低于商品房的价格购买到使用价值大致相当的居住条件。在后一个层面，会员和企业之间形成一种近乎信托投资的关系，说到底，客户购买的是一种投资产品，而在罗忠福一方，亦属融资途径之一。

罗忠福营造的概念仿佛颇为新颖。不过公司员工表示，这并非罗的首创，该模式在一些发达国家和地区已经相当成熟。

在概念向现实转化的起步阶段，罗忠福的度假村必须在短时间内多点开花，从而刺激客户的消费欲望。另一方面，这种急速扩张必然要求庞大资金的密集投入，所以他还得尽快建成几个试点，以便回笼资金，谋求滚动发展。

相对于这个庞大计划而言，贵阳的“福海生态园”不过是万里长征迈出的第一步。

熟悉罗忠福的人，都在“福海生态园”身上看出了“福海颐乐园”项目的影子。后者是罗忠福的福海集团2000年在珠海推出的养老项目。

当时他对沉淀了数亿资金的滞销别墅群实施改造，经营出一个号称亚洲最大的老人社区。而“福海颐乐园”经营思路，正是后来“福海生态园”会员制模式的雏形。

当时还有媒体报道说，罗忠福希望以这个老人服务品牌为基础，进行养老产品系列的开发。如果一切顺利，他将在2001年实现6000万以上的利润。

8年之后的今天，早已告别养老业务的“福海颐乐园”，呈现出一片凋敝景象。困扰多年的海水倒灌问题一直没有解决，相当多的别墅被拍卖还债，一些临街别墅因为年久失修，窗台上居然长出了树苗。

一位曾经应邀参观过养老院的政府官员评论说，罗忠福错误估计了形势，“珠海没有那么大的养老市场”。留守养老院的负责人则告诉记者，“既然是养老休闲，谁会在一个地方住太长时间?”

某种意义上说，罗忠福在珠海“福海颐乐园”上未能实现的抱负，被移植到贵州“福海生态园”上。他希望藉此，真正实现由一个房地产开发商，向新型投资产品开发商的转型。

亿万富豪的土地运作

1988年初，刚从遵义来珠海打拼的罗忠福，借款吃进距拱北口岸仅200米的一处地块。后来这里建成福海大酒店，一举奠定罗的财富版图。在上世纪90年代初期，土地是整个福海集团的财富支柱

和“福海颐乐园”相比，“福海生态园”的经营思路，在过去基础上进行了改良和完善。一个重大区别在于，罗忠福并没有把有关土地权属收入自己账下。

这似乎不太符合福海集团的一贯做法。纵观福海集团历史，罗忠福在土地运作方面多有可圈可点之处。

1988年初，刚刚从遵义来到珠海打拼才几个月的罗忠福，不惜借款吃进距离拱北口岸仅200米的一处地块。后来这里建成福海大酒店，一举奠定罗忠福的财富版图。

据罗忠福家属介绍，福海大酒店长期以承包方式交给他人经营，每月给福海集团带来近20万的收益。2006年底，该酒店因偿还银行贷款被拍卖。今年8月30日，酒店因新业主收回改造，突然宣布结业。不过这是后话了。

第二次是在1989年夏季。罗忠福看准外商大批从中国大陆撤资、珠海地价降至低谷的机会，又以每平方米数百元的价格拿下位于斗门区白藤湖的一块地皮。

后来这一地块开发为“湖中湖花园别墅”。1992年房地产开始复苏时，第一期120多栋别墅趁机在香港发售。“一个礼拜就赚回来7000多万，而且都是现钞”。一位当时的管理层成员回忆说。

该项目在后续开发过程中，因为摊子铺得过大以及房地产市场再次降温而陷入困境。为求起死回生，罗忠福将卖不动的豪华别墅转向为养老院，这在前文已有交待。

无论如何，在上世纪90年代初期，土地是整个福海集团的财富支柱。1994年，美国《福布斯》杂志首次公布大陆亿万富豪排行榜(在香港出版的中文杂志《资本家》刊出)。罗忠福以3亿元资产名列第6位(资产额与牟其中等并列)，而列于首位的刘永好兄弟资产额为6亿。

有商界人士分析说，“福海生态园”项目当中，有关土地权属不发生改变，恐怕还与罗忠福资金紧张以及融资障碍有关。

这种说法，在一位原福海集团管理层成员处得到了证实：自从“湖中湖花园别墅”和“福海颐乐园”开发失败后，福海集团便一蹶不振。而自从1999年6月，福海集团被人民银行广州分行收入逃废债务名单后，再也没有拿到过银行贷款。

在这一背景下，拥有林地权属的贵州省林业科学研究院，便成为罗忠福理想的合作对象。

从2006年开始，林科院一直在对外招商引资，其敲门砖，则是于2005年底经省林业厅批复同意的《云关山省级森林公园总体规划》。这份文件被视为未来“福海生态园”的底本，成为打动罗忠福的另一个重要因素。

2006年6月，林科院下属贵州绿源园林科技工程有限公司和罗忠福的北京福海福樱石新材料科技发展有限公司签署协议，此时距离双方首次见面不到一个月的时间。

这份协议约定：由林科院出地、罗忠福公司出钱，合作开发2000亩旅游森林用地，总投资为3.2亿元。

林科院的收益是以地租的形式出现的，即每建成一座度假屋，罗忠福公司交给林科院两万元。

罗忠福的朋友透露说，还有一个因素坚定了罗忠福对于此次合作的信心，即林科院是省林业厅的下属机构，带有官方色彩，有利于项目申报政府批文。