7月份的上海楼市，热闹非凡。供应紧缩所造成的影响，已经从房产产业链的源头———土地市场开始显现。最为瞩目的是，7月份成交的宝山区四幅纯住宅用地再次以超过底价1倍以上的价格中标，楼板地价便已接近甚至超过了同区域的在售房价。随着地价在各大开发商追捧之下一涨再涨，对于房价预期值的提升，使得上海楼市各个细分市场同样水涨船高。

受供应持续走低影响，7月份的上海住宅市场表现尤其吃香。虽然由于优质房源供应减少而导致成交量有所放缓，但新盘上市消化速度普遍加快。从市场需求方面来看，上海全市供求矛盾在7月份进一步加剧。虽然有大量配套商品房和动拆迁房源推向市场，但对于商品房市场在需求驱动下的持续高企影响有限。从成交单价分布来看，4000元/平方米以下的低价位段增长明显，而20000元/平方米以上的价格区间则没有变化，价格段的两极分化明显。

上海二手房市场与新房市场的联动性早已形成，7月份的二手楼市明显处于卖方市场。受后市看好影响，房东纷纷将房源挂牌价格实行向上调整。从总体来看，7月成交量虽然有所回落，但仍然处于成交高位态势。整体上海房地产市场供求失衡的影响，已经从土地一级市场折射至二手房的三级市场之中。一方面，房东惜售心态导致市场价格上涨明显，另一方面，客户追涨心理又间接助推房价上升。此外，根据上海中原地产提供的资料，投资者开始大面积进入上海楼市，受到这部分人士青睐，上海高档楼盘集中板块近期交投活跃。受到影响，普通购房者的购房心理发生明显变化，随着房价的快速上涨，更多购房者会以一种自住加投资的心态来购房，从而使得市场需求进一步扩大。

今年上海最受注目的地王，当数市中心黄金地段的黄浦区163号地块。这位被业内外公认为“近年上海公开土地市场中位置最好的一幅用地”，其土地挂牌起始价格便高达17.18亿元，楼板价达到26108元/平方米，上海地价之最已成定局。受到地价涨势驱动，兼之甲级写字楼市场供应紧缩的现状，与之相适应的是，上海房地产投资市场对于商办物业的兴趣也在持续升温，仅今年上半年就已有5个项目涉及写字楼。在整体投资市场中，针对写字楼物业的投资占比明显提高。而无论是土地价格还是收购热潮，对于上海写字楼市场的后市推动作用显而易见。

商铺市场由于其专业化，整体成交走势并未受到住宅市场的影响。但由于市中心地段“一铺难求”，挂牌出租或出售的商铺项目数量很少，导致出现“有价无市”状态。次中心甚至郊区的住宅社区商铺普遍受到市场看好，甚至出现商铺早于住宅销售完毕的情况。但与上月市中心高价商铺出现成交的情况不同，7月份大量社区商铺的成交反而促成了整体商铺市场价格下落的形势。当然，从整体来看，上海商铺市场的成交走势仍算平稳。（地产主笔 唐文祺）