国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。

土地闲置2年将被收回

国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。

为了加大对闲置土地的处置力度，《意见》规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。

对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

各地年内安排廉租房开工

廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

为加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，《意见》规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

《意见》同时要求各地，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

解读

中小套型占地不低于总量70%

保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应体现政府决心

《意见》原文

要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。

“解读”段枚焱·北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理：一方面可以看出政府非常强烈的开发中低价位、中小套型住宅产品的决心，每年此方面的土地供应达到70%，而之前7%也达不到。显然政府也在暗示开发商土地供应已经向中低价位、中小套型住宅产品倾斜，同时这也隐含一个新的风险，那就是产品供应是否完全与市场吻合，70%的界定需要推敲。除了政府在土地供应的结构上有所变化外，另一方面则是土地的供应方式也有可能变化，土地供应与其产品销售价格挂钩，同时以招标的方式进行，说明政府对于目前土地竞拍拉动房价上涨的现象有所觉察。

同时这些变化需要处理一个问题，那就是产品的前期规划和社区配套能否满足居住需求。比如一个小区规划不变，但小户型产品增加必然导致居住人数增加，这是非常重要的。

满2年未开发土地收回使用权

加大对闲置土地处置力度可让更多土地加速进入市场

《意见》原文

加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

“解读”朱凌波·清华大学国际商业地产运营商培训班首席专家委员：加大闲置土地的处理力度，也是政府为了让更多流落在个人手里的土地快速进入市场消化，这样就可以保证大量的土地进入市场，从土地源头来保证市场的整体供应。此次九部委出台的细则中有关闲置土地的处理并且提出严肃处理的态度是非常好的，目前房价上涨的最主要矛盾是供需不足所致，而过去探讨新增土地量的方法并不科学。

目前大量的开发商通过各种方式囤积土地，在一定程度上扰乱了市场秩序，这个政策出来相对能够起到监控的作用。

国有商业银行一负责人：为抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源，严格房地产信贷条件，切中了房地产开发中的一个重要问题。我们将进一步制定更加细化、便于操作的实施细则。

开发商·沈大强：项目资本金比例低了，有可能形成金融风险。不过，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。可采取公开土地保有量信息的方式，增加房地产市场透明度。

开发商·阎少华：关于防止土地闲置的规定，原来也有，但执行得不好。怎么执行好这个规定，值得政府认真考虑。

学者·易宪容：政策能否执行，关键看执行力度。现在商业银行对房地产商的信息检查不过来，一些政策无法落实。

囤积房源要追究负责人责任

对交易环节违法违规行为处罚之严前所未有

《意见》原文

对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

“解读”贾卧龙·香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官：这个条款是针对销售层面的，也是给开发商敲响了警钟，可以看出，这次政府在调控中对销售层明年的要求之严格，捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业甚至有可能从此不能再从事地产开发，这样严格的处罚在地产行业是从来没有的。显然这次可以看出政府对调控的态度，同时银行从信贷的角度严格把关，而主管部门在监管方面能够持之以恒，且有所原则，以上的几种行为完全可以规避，因此，此项政策更主要的是看政府的执行力度。

《意见》摘录

●严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

●加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

●规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

●积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

●建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

●坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。