“现在，外资进入房地产开发的速度越来越快。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋这样告诉记者。今年以来，我国房地产开发企业利用外资增势强劲，房地产业实际利用外资已经占到全国利用外资比重的1/5以上。伴随外资的进入，大量热钱涌入我国房地产市场业已成为各方面必须面对的事实。

热钱大举涌入

国家统计局数据显示，今年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。今年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。

这种情况在部分地区表现更为突出。如四川省2006年19个上千万美元的外资项目中有12个是房地产项目。2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中有一半是房地产项目；外资实际到位达16915万美元，占同期该省利用外资总计的79.3%。

伴随外资进入的还有大量热钱，尽管我国政府已经对此有所警惕。今年二、三季度，国家先后出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，5月23日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》要求，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案。7月10日国家外汇管理局发布的《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》规定，今后将不再批准新的外资房地产贷款(银行贷款或者股东贷款)。

但是，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，流入量在2500亿至3000亿美元之间，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。”广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》提出了这样的论点。

热钱流入国内途径隐秘

所谓“热钱”，是人们对国际套利资本的通俗说法，是在有套利机会的时候迅速流入某个市场，获利后再迅速流出的资金。但是，要想把随着外资进入的热钱和其它资金区分开是十分困难的。何况我国对热钱的流入有严格的限制，所以境外热钱流入我国市场的途径是相当隐秘的。

据了解，境外热钱主要以港澳地区合法的财务金融公司为组织者，直接参与热钱转移的往往是各行业涉及跨境业务的正当经营的大型企业。热钱通常会通过各种途径转化为表面合法的投资资金，进出境相当方便，运作方式也很成熟。其流入方式千变万化、层出不穷，有些方法简直令人难以置信。

《境外热钱在国内非正常流动调查报告》课题组在调查跟踪的一个案例中，发现其有如下手法：

一个地下钱庄以境外的公司跟其在国内的关联外贸公司签订一个贸易合同，合同中约定外方为了支持中方工作需要，解决中方资金紧张的局面，同意提前支付部分货款以便中方能及时组织货源进行出口交易。但在预支货款入境后的三个月，即交货期到达时，中方以货物生产出现某些特殊困难为由，要求外方同意予以延迟交货三个月。经双方多次协商后，外方表示予以谅解并同意中方的要求。可是到预支货款入境后的六个月，即第二次约定交货期到达时，中方又以原材料价格上升为由，要求外方相应地提高出口产品价格。为此，中外双方不断协商了两个月，最后双方同意以中方赔偿外方预付款的10%为代价终止该项贸易合同，预付货款也顺理成章地返还境外的外方。

课题组表示，该案例充分反映了地下钱庄非常熟悉国际贸易惯例和法规，通过中外双方就贸易事项磋商的众多来往信件，可以使人确信这是一宗出现意外的可以理解的贸易，而且好像也发生了比较严重的贸易纠纷。实际上，地下钱庄就是通过这个方法，轻而易举地把境外热钱引进到国内溜达了近八个月。

地产市场、金融制度均受冲击

越来越多的国外热钱投资到国内楼市，刺激了房价的过快增长。《境外热钱在国内非正常流动调查报告》课题组表示，由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，境外热钱趁机通过操纵市场，提高房价。又由于境外热钱在房地产市场具有明显的“标杆效应”，境内外很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高，房地产价格与真实价值脱离，出现了明显的“效用失真”问题，价格泡沫一旦破裂，就会对房地产行业造成长期低迷的影响。

另外，由于境外热钱主要集中于高端市场，如高档住宅和其他豪华地产，而我国居民需要的廉价房子的供应反而减少。同时国内游资与境外热钱相互汇集，通过银行杠杆的放大效应，刺激了房地产市场上的追本逐利行为。因此，投资需求正取代居民需求而成为房地产投资重点。广东省社会科学院研究员黎友焕表示，这样会加剧我国房地产市场供应的不合理结构。

面临考验的不止有楼市，还有我国的外汇管理制度和金融制度，因为热钱的涌入削弱了我国目前固守的资本管制的有效性，扰乱了外汇市场秩序。报告结果显示，虽然我国目前仍未实行人民币资本项目完全自由兑换，但热钱的大量流入意味着经常项目和资本项目之间的流通已经被打开了通道，这就助长了外汇市场上的非法交易，扭曲了国际收支平衡，虚增了外汇储备，增加了人民币升值的压力。为了保持汇率稳定，中央银行不得不购买外汇市场上溢出的外汇，从而相应地增加了外汇占款及基础的货币供应量，这一方面通过货币的乘数效应，使得流通中的人民币迅速增加，推动通货膨胀的产生；另一方面弱化了汇率调节外汇资金供求的功能，导致我国的货币政策相关调控效果减弱。（记者：方烨 洛涛 孔博）