昨日，上证指数在海外股市上扬等利好消息带动下轻松跃过10日均线，个股普涨现象得以延续，终盘上证指数收在3269.75点，K线形成中阳线，至此上证指数日K线已走出三连阳，且将6根均线再一次踩在脚下。沪深两市成交额略有放大，沪市成交额2069亿元，深市成交额1349.01亿元，成交额连续2日增长超过5%，近日来成交额的有效放大给市场多方增加了信心。

值得注意的是房地产股在昨日市场徘徊不定之时异军突起，引领A股走出快速上扬走势，全日房产类上市公司加权平均上涨2.45%，排在32类行业涨幅第二位。有业内分析人士表示，房地产股的上扬源于房地产销售业绩的增长，9月和10月地产成交量的转暖让投资者对未来地产股充满期待。他表示今后乃至2010年上半年房地产股不会出现大起大落，表现应该相对平稳。投资者应该从四条思路入手选择房地产类股票。第一、从一二线地产股中挑选具备价值低估的个股；第二、从三四线地产股或是转型地产股中寻找具备高成长性的个股；第三、通过主题性投资机会寻找个股，比如今年批准的9个区域规划等；四、估值相对便宜，且未来具备潜在扩张能力的公司。

销售略超市场预期

住宅地产今年9月和10月收益颇丰，全国商品住宅分别销售8187万平米和7302万平米，同比分别增长58.6%和84.2%，环比分别增长17.2%和-10.8%。今年9月和10月的成交量是历史上最好的9月和10月，而且仅次于今年6月，称得上是金九银十。

商业地产复苏势头明显。相对于前几个季度租金下跌的主旋律，今年三季度商业地产租金有明显改善。在CBRE监测的15个大城市中，一半以上城市的租金实现上涨。这说明随着我国经济的稳步回暖，商业地产复苏势头明显。

根据安信证券对19个国内重点城市的跟踪数据来看，11月份整体的成交量与10月份相比上升了6.09%，10月、11月成交呈现逐月上升态势，此前市场认为10月以后市场成交环比持平，可见实际情况好于市场预期。

从数量上看，在19个主要城市中，13个环比上升，6个环比下降，环比上升的城市个数也远多于下降的。在政策不出现重大转折的前提下，12月销售应依然能够保持惯性平稳增长态势，明年1季度随着信贷总规模的扩张，房贷额度也将同步放大，其对地产成交量的刺激不言而喻。

扩张性政策有望延续

信贷大量投放和实际利率的下降，提升了居民购买力，今年房地产销售中，杠杆比例明显加大。国内经济和出口逐步复苏，通胀预期和人民币升值预期加强，使得房地产预期收益率提升，尤其对投资性需求有着明显推动。

2009年，在真实需求存在的前提下，扩张性货币政策和财政政策对房地产销售的快速回升，起到了重要作用，体现在购买力和预期收益率提升两个方面。

2010年销售仍将保持正增长需求仍然旺盛。从“量”上说，2009年销售的高增长并未透支未来需求，2006-2009年销售面积复合增长率仅为15%；且短期来看，由于政府出于拉动经济的需求，旧城改造和城市基建投资的力度仍然很强，短期潜在增速仍然是高于长期均衡水平的。

2009年销售高增长并未透支未来，2010年潜在需求仍然旺盛。在潜在需求仍然存在的情况下，经济复苏和货币政策变化对居民购买力及预期的影响，是判断2010年房地产销售增长与否的关键。

对于未来政策的变化，申银万国认为短期仍然是“维持”的局面。从中央层面来说，短期内对私人投资仍然缺乏信心，导致其不会立刻明令暂停优惠政策；从地方层面来说，财政压力使地方政府对房地产的依赖仍然很大甚至有所增强，在中央不明确表态的背景下，更倾向于保持现有政策；另外，即便财政税收政策实质性收紧，对提高购房成本仍然较为有限，并不会改变行业运行的趋势。

中长期看，优惠政策退出是必然趋势；但其前提是经济的好转，经济与房地产之间的正循环作用将逐步体现，抵消政策退出的影响。

盈利能力进入上升通道

自08年中期以来开发商紧张的资金状况已经不复存在，影响开发商资金状况的三个主要因素：销售回款，银行贷款，资本市场融资。随着国家一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，带来了房地产市场成交量的持续恢复，企业销售回款大幅增加，而前10个月超过9万亿的信贷投放也大大缓解了房地产开发企业从银行贷款的难度，股市的大幅上涨则为房地产企业提供了更方便的资本市场融资渠道。这些为房地产企业带来了充裕的现金流，开发商资金状态明显好转，而房地产价格的提升也相应将带来了盈利能力的上升。

从上市开发类地产公司情况看，其资金状况(包括负债率、现金、等)处在历史最好水平，盈利能力处于上升趋势中。

机构看好未来房地产发展

兴业证券对地产板块短期走势相对谨慎。但在经济周期和通胀周期的底部，在财富分配方式和投资取向没有变化，在政策中性和略低于历史平均估值的情况下，兴业证券仍然维持对地产行业的“推荐”评级。在经济回暖和财富积累的大周期下，虽然短期的政策的收紧将会带来一定的压力，但不会改变行业持续上行的趋势。

广发证券表示精选个股是投资策略的首选，他们推荐投资者关注金地集团、中天城投、荣盛发展、福星股份以及中国国贸。

安信证券维持房地产行业“领先大市—A”的投资评级。提醒投资者对开发类和商业地产类两大投资主线进行关注。并重点关注中、小盘地产股的基础上，增持一、二线的中、大市值地产公司。

申银万国提出城市发展和改造加速带来区域房地产市场机遇，对优选区竞争优势明显的公司，预收账款最为丰厚，业绩确定性相当高，估值相对便宜，且未来具备潜在扩张能力的公司，以及业绩增速较快，成长性较前期有所提高的三类公司进行关注，重点推荐万科、保利、华侨城、福星股份、冠城大通、华业地产。（赵子强）