在征税、加息等一系列宏调政策后，9月27日，央行、银监会联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，全面提高第二套房贷首付比例，这是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次宏调政策。房贷新政之后，商业银行也面临着房贷业务的调整，银行利润将受到极大影响。

　　第二套以上住房贷款的首付比例调整至40%以上，利率上浮空间大幅提高，商业用房和商住两用房首付比例同时上调，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为。提高购房首付比例，这是被市场公认的最具“杀伤力”的房地产调控政策之一，随着楼市逐日升温，这一调控“压箱之作”正在启动。

　　二套房定义没有统一标准

　　 《通知》已经明确规定第二套房的首付将提至四成以上，利率也将调高为基准利率的1.1倍。而对于第二套房的界定，是以个人为单位还是以家庭为单位，仍然是现在市场争议的焦点。按照央行的规定，“第二套房贷”要在央行征信系统中有过一次房贷记录的购房者再次贷款购房的行为，而并不是此前一部分人理解的“在同一家银行办理两次购房贷款”。只要一个贷款主体在这个系统中留下过贷款记录，他（她）与其配偶再次办理按揭贷款即为“第二套房贷”。但央行的个人信用信息系统基于个人身份证号码来认定，也就意味着并不能直接查询到亲属贷款信息。在实际操作中，各银行出台的政策让人眼花缭乱，很多银行对于“第二套房”定义仍“各自为政”，没有形成行业统一标准。

　　 以广东省为例，中行是以家庭为单位界定，即是目前夫妻双方无论以谁的名义按揭过一套房产，再次按揭购房都按照“第二套房”四成首付、最少1.1倍基准利率的政策来办理。而招行、深发展、浦发行则是以个人为单位。事实上，此前在央行推出新的标准之前，已有股份制银行受年度贷款额度限制，计划实行二套房首付提高的方案，当时实施的银行均以个人为标准。以个人为单位的认定，有很多漏洞，例如配偶、父母、其他亲属等购买，如果不算二套房，投机者仍旧可以通过亲属身份来贷款；而以夫妻为单位，则有可能会抑制正常的购房需求。在这种情况下，银行的业务调整迟迟未紧跟政策，导致政策严重滞后性，如果政策未能收到预期的效果，很可能会导致央行惩罚性政策的接踵而至。

　　股份制银行困惑

　　 很多股份制银行的贷款额度都已经不足，早已收缩房贷，并已经实行二套房首付四成以上的规定。在接下来的两个月，股份制银行的房贷收缩力度将会很大。房贷需求将减少，而优质客户的争夺将会更加激烈。由于今年房贷市场发展迅速，很多股份制银行早在年中的时候，就已经完成了全年任务的80%。在这么大的房贷数据基础上，明年的房贷增长率不乐观。而且一手房市场由于与房产开发贷款关联很大，所以股份制银行更没有优势。

　　 近年，各银行“对公业务”的利润贡献度一直处于下降之中，银行业务正从传统的以“对公业务”为主向以“零售业务”为主转变。而个人房贷恰恰是最优质的零售业务之一。个人房贷不仅利润可观，而且风险也较好控制，毕竟房贷抵押物是实实在在的房子，一旦发生坏账，银行可要求变卖房屋，收回成本。但在目前的情况下，虽然房价高位运行，银行房贷风险逐步累加。但个人房贷已经占到银行个人贷款的70%以上，是银行重点发展的业务，一旦房贷萎缩，对银行利润的打击不言而喻，房贷风险虽高，仍是银行无法舍弃的黄金业务。

　　中金亿观点

　　 今年以来房价增长较快、楼市调控效果不明显，所以加强调控是有必要的，但光是提高第二套住房贷款首付比例，对需求会有一些影响，可是影响较小，也许还会有一些配套政策出来，包括加息、限外、税收等一系列措施累积，影响便难以忽视。购房者对房贷政策还是比较敏感的，上月深圳部分银行选择性暂停二手房按揭就导致当月二手房成交量下降。房贷新政仅为一个开始，考虑到今年金融调控的连贯性，政策的叠加效应值得银行注意。

　　 国有银行的贷款额度相对宽松，然而在政策紧缩的情况下，也需要进一步收紧口子。银行主要应对购房者的条件，例如收入、职业等将作更多的考察，并且会对贷款的楼盘也进行考察，如果价格过高，也要谨慎放贷。加强对个人第一还款能力的分析，应通过对包括借款人的工作单位，税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，不得仅凭担保、抵押物等第二还款源发放贷款。