在开发商“非典型”融资风起云涌的背后，是以往的“典型性”融资难度加大的现实。

银行信贷门槛筑高

“过去开发商多是以不多的资本金取得前期土地之后，就转手将土地抵押给银行，接下来与项目相关的费用实际上都来自于银行贷款。由于当时楼市很热，一期项目推向市场之后，消化速度非常快，在还了银行贷款之后，开发商仍有盈余。接下来开发二期，仍然采用同样的方式。也就是说，在当时的市场情况下，利用不多的资金便可以‘撬’起整个项目，同时获得丰厚利润。”一位代理业资深人士向记者介绍。

但这种“好时光”随着2003年央行121号文件的出台而逐渐结束，如今更眼见开发贷款的审批越来越严。根据2006年银监会的表态，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。但是，即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。随后又有消息传出，四大国有银行目前也基本叫停了中长期开发贷款的审批。

从过去房地产企业的资金结构来分析，项目开发所需资金通常由三个部分构成：即企业自有资金比重约占15%，金融机构贷款占60%-80%，剩下部分则是项目销售所得的预售款。但宏观调控将原来开发商着重在银行层面运作的资金链给切断了，针对企业资质、自有资金、放贷条件、贷款额度进行了全面的政策规定，如同给开发商的融资行为进行了一次强制性“断奶”，对于本身就具备金融属性的房地产业而言，形势开始严峻起来。

如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及打捆贷款的方式获得资金的道路也已被堵死。“国六条”下发后不久，银监会主席刘明康提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款，开发商最后一条传统融通途径差不多宣告终结。

据此，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生乐观估计，将有50%开发商出局；又有某上海房地产专家放言，融资困境可以致30%中小开发商于绝路。专家介绍，目前中国共有房地产开发企业共3万余家，以专家预言推算，未来一两年内，开发企业数量应减至1万家左右。

机构借款成本加大

虽然与银行贷款利息成本相比，与基金的合作便意味着选择“高利”支出，但在日益严峻的资金考验下，仍有越来越多的企业愿意选择这种方式。“对于纷涌而入的海外投资基金来说，迅速成长的中国房地产市场无疑充满了机会，对急需拓展融资渠道的开发商更是提供了相当的选择。”一位投资咨询人士称。

在目前的市场情况下，囤积土地是房地产企业谋求持续性发展的必要决定因素，但扩张疆土带来的资金压力又是急需解决的首要问题。“先进的管理概念、更多的融资机会，是深层次的获利表现。”一位开发商表示，虽然他的企业财务稳健、资金流充沛，但并不影响他与投资机构合作的意向。但需要指出的是，只有那些具备良好发展空间的企业才能获得这样的有力扶持，并且融资成本也不可小视。

已经持续几年的宏观调控形势下，苦无融资拓宽渠道的投机商纷纷被淘汰出市场，而具备前瞻性眼光的品牌开发商则顺势做大。“洗牌格局对于大房地产商反而是发展良机。”不止一个业内学者这样总结道。“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，如今的房地产市场真可以用这句话来形容。（记者 唐文祺）