地产调控成效初现的当口，监管部门的任何一个表态都被业界解读为判断调控走势的重要信号。
6月15日，中国银行业监督管理委员会(下称“银监会”)在其官方网站发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》(下称《年报》)。
《年报》表示，2009年银监会已将房地产信贷以及个人贷款业务纳入重点监管领域，今年银监会继续严查这一领域的风险。
“随着房地产市场不确定性地逐步增加，今年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。”《年报》对今年房地产贷款可能存在的风险进行了预估，而“风险上升”则成为其判断的主要调性。
“毫无疑问，时值楼市敏感期与焦灼期，这一《年报》受人关注不难理解。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受本报记者采访时表示，“银监会对于今年房地产信贷所做出的判断，也与前段时间各家银行压力测试结果有关。”
对此，一位银监会内部人士表示认可，并表示，“风险上升”的判断并不意味着银监会将出台一些更为严厉的信贷风险隔离措施。
“作为监管部门，风险预警是常态化的工作。银监会最近一直在做逆周期风险管理的工作，在楼市波动期，这种判断不难理解。”上述内部人士强调。
风险链条效应或重现
在此次银监会对于2010年房地产信贷风险的判断中，“风险链条效应”的说法成为业界关注的重点。
“这表明银监会已经意识到了房价波动对于房地产行业整个链条的作用，而且房价波动对其他贷款的传染也被注意到了。”上述内部人士告诉本报记者。
在郭田勇看来，“风险链条效应或将重现”则与2008年深圳曾一度出现过的“断供潮”有关。“由于楼市进入波动期，如果楼价大幅度下调，将难免会再次出现‘断供’风险。”郭田勇为记者解释，“一旦‘断供’范围加大，则可能进一步将这一风险放大，降低人们对于楼市前景的预期，进而会影响到土地等一级市场，银行也不能置身事外。链条效应的判断实际上并不新鲜。”
部分业内人士认为，银监会的这一表态再次显示，虽然从近期房地产市场表现看，一系列调控措施已经取得明显效果，但房地产调控仍不会放松。“《年报》表示，监管部门对房地产行业的风险依然非常重视，房地产市场风险与信贷风险的剥离程度越高，就意味着房地产贷款将进一步严控。”
然而，也有业内人士表示，《年报》中对于未来的判断，并没有超过平时的调性。
“行业的波动肯定会影响信贷资产质量，这算是比较正常、自然的风险提示。”某股份制银行地产信贷相关负责人在接受本报记者采访时表示，由于信贷市场基本上是用抵押物作为担保的，在楼价波动期，有可能出现抵押物不足值的风险，也有可能出现销售金额比预期的小，销售周期比预期长等情况，这就会导致出现流动性的风险。
在他看来，调控效果本身就是一种滞后性的表现，“逻辑上讲这是非常正常的，如果说这就意味着还要继续打压，则有点过于简单。”
逆周期监管
在上述判断下，今年针对房地产信贷风险，银监会强调将加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严限各种名目的炒房和投机性购房；继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试。
而事实上，据记者了解，上述要求并不是第一次出现。
早在此轮调控刚出之时，即4月20日，在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上，银监会主席刘明康就指出，银行要“积极贯彻国家调控政策”，并提出了上述要求。
值得注意的是，对于房地产信贷风险管理，除了配合当前的调控外，银监会在《年报》中格外强调“逆周期监管”。
“一方面，督促单体机构加强动态资本补充，适时限制银行间互持长期次级债务，控制大额风险集中度，动态调整贷款价值比率(LTV)，管理和回收不良贷款；另一方面，加强银行业宏观审慎监管，根据形势变化及时调整信贷政策，利用压力测试评估银行体系风险，引导银行业关注宏观经济风险，强化与其他宏观经济部门的合作与信息共享。”《年报》中表示。
5月中旬，银监会曾召集数家商业银行资产信贷部人士召开内部会议，就当前正在研究的“动态拨备和动态资本充足率管理”征求意见，即为银监会正在制定的两项新规——《动态拨备管理指引》和《反周期资本预算管理》，两个新规的核心要义均围绕三大原则，即“动态”、“差异化”和“逆周期”。
也就是说，银监会的新的监管思路是，商业银行应该根据经济周期的变化，动态地计提拨备和补充资本，以增强在经济下滑时的抗风险能力。上述银监会内部人士证实，银监会在2009年已经接受了全球金融危机后国际上关于“逆周期监管”的新思维，并采取了多项举措，今年将加强落实。
“供求关系的变化一定会影响地产公司的议价能力，更多银行鉴于自身盈利要求，会更多地采取‘风险定价’的方式——就是定价能够覆盖风险的方式。”上述股份制银行相关负责人对记者指出，到了下半年，由于监管以及调控的因素，部分银行可能会面临房地产信贷领域“有效需求不足的压力”。
“但银行可以在其他行业寻求平衡。比如一些新兴产业、中小企业以及消费类贷款等等。”他表示。作者：刘关
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