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房企融资“堵”与“疏”:房地产公司差不差钱?
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2010 年 04 月 29 日 
关键词: 房地产公司 房地产企业 房地产信托 地产商 股权融资 融资规模 房地产行业 房地产中介 2009年 IPO
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“从一线、二线城市的房价来看,如果说房地产公司差钱,那么前段时间层出不穷的‘地王’难道都是打肿脸的胖子?”

IPO:异常艰难之路

- 本报记者 宋璇 发自上海

昨日,有外媒援引证监会相关人士的话称,中国为了抑制失控的房价,政府决定暂停房地产公司进行股权融资。报道称,国内45家房地产公司提交的规模约人民币1100亿元的融资计划将受到影响。

受此消息影响,昨日,地产股早盘下跌逾2%,尾盘跌势有所收窄。

针对“暂停房地产企业股权融资”的消息,证监会有关部门负责人明确表示,证监会没有暂停房地产企业股权融资,只是正与国土资源部建立更为完善的联合审核机制。目前,对于房地产企业股权融资申请的受理正常进行。

尽管房地产股权融资的申请仍在进行,但有迹象显示,A股市场房地产企业上市数量和规模一直在缩减。

WIND数据显示,自2009年6月IPO重启以来,仅有南国置业、世联地产等2家房地产公司上市,实际募集资金为12.2亿元。

一位券商分析师人士对记者表示,一直以来,房地产企业在A股市场融资就比较困难,粗略统计,2006年至2008年,仅有7家房地产公司在A股市场上市。

“这主要有两方面的因素:一方面是此前房地产企业能够从银行获得足够的贷款,直接融资动力不足,另外一方面则是内地对房地产企业A股融资审核较为严格,有融资需求的企业都去了香港市场。”该分析人士表示,相比冗长复杂的IPO,很多房地产企业都采用借壳或者重组的方式进驻A股。

记者粗略统计,2009年至今,有超过20家A股不同行业的上市公司变身为房地产类公司,其中绝大多数为ST类公司。

“还有一个非市场因素在困扰房地产公司的直接融资,那就是‘民生’。”一位房地产中介人士对记者表示,“从一线、二线城市的房价来看,如果说房地产公司差钱,那么前段时间层出不穷的‘地王’难道都是打肿脸的胖子?”

尽管目前信托产品频繁推出,却仍然不能满足地产商的大手笔需求。

信托:江湖救急之道

- 本报记者 潘洁 发自上海

“从哪里找钱?”IPO几乎是“不可能的任务”,但楼市调控空前严厉,缺钱成为地产商不得不面对的现实问题。

在沉寂了一段时间后,被业界称为地产业补血渠道的房地产信托产品再度活跃起来。据用益信托工作室统计,仅上周就有21款集合资金信托计划发行。其中投资房地产领域有8款,占总量的33%。

一位信托公司人士披露,目前公司只发行房地产信托产品,就为解房地产业当前的“缺钱”之急。事实上,信托热衷于投资地产并非新鲜事。在2009年下半年银行信贷收紧后,地产商就绕道通过信托渠道融资。

那么,房地产信托产品的密集发行能否帮助地产商走出资金紧张的困境?一位业内资深人士表示,尽管目前信托产品频繁推出,却仍然不能满足地产商的大手笔需求。据统计,2009年信托业为地产商募集的资金同比涨幅61.92%,达到421.08亿元,但与当年房地产商总的融资规模超过5.7万亿元相比仍显得微不足道。

找信托筹资,房地产商的代价不小。据记者了解,信托渠道融资的成本至少在12%以上,有时甚至高达20%,几乎是银行借贷成本的两倍。一旦房价出现下滑,地产商将腹背受敌。

同样,把钱借给房地产商就一定赚钱吗?房地产信托产品预期收益高,但风险也不小。普益财富分析师苏蓉提醒,首先要了解融资方合规化问题。融资方是否“四证”齐全,是否具备合格开发资质。其次,还款来源是否稳定。最后,产品相关担保方式是否得当。比如,是通过抵押物、股权质押,还是政府资金担保?通过股权质押、政府信用担保的产品,风险要小一些。

用益信托工作室资深分析师李旸也表示,国家加大楼市调控后,信托公司也会对房地产行业的前景作出判断,会更倾向于与实力雄厚的地产企业合作。换句话说,未来一段时间,房地产信托产品的风险未必会明显增加。

来源: 国际金融报

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